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不動産投資はまだまだ激アツ?資産2億円超えのもふ社長にメリット・デメリットを取材

「不動産投資が儲かるって聞いたけど本当?」

「不動産ってこれから価値が下がるのでは?」

「これから資産運用を考えていきたいけど何をしたらいいんだろう」

将来にむけ、資産を増やしていきたいという人は多いはず。特に年金システムの先行きもみえない今、個人で資金を用意する重要性は高まっています。

そんな現状から、投資を始めてみたいけれどどれに取り組むか悩んでいる方も多いのではないでしょうか?

様々な投資のなかでも、建物の家賃収入や売却益で稼ぐ不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンで収益が読みやすいのが魅力。しかし、なんとなくハードルが高そう、とも思ってしまいますよね。

そこでこの記事では、不動産Hacks講師でもあり、不動産投資を中心に資産2億円を築きあげているもふさんに取材!

  • 不動産投資の基礎
  • メリット・デメリット
  • 向いている人
  • 何から始めるべきか

など、基礎からしっかり教えていただきました!これから投資を始めてみたくて、種類を選んでいる方必見です!

もふ社長

不動産Hacks講師。

2013年から不動産投資を始め、1棟物物件を5棟購入。高利回りの不動産を買い進め、総資産2億円、純資産1億円突破。

現在は登録者25万人超えのYouTubeにて情報発信も手掛ける。

Twitter:https://twitter.com/mofmof_investor

YouTube:もふもふ不動産

ブログ:もふもふ不動産

運営会社:https://white-sun.co.jp/

なお、今回の取材の内容はもふさんのYouTubeチャンネルにて、動画でも公開予定です!ぜひお楽しみに!

【基礎からしっかり】不動産投資とは

早速なんですが、不動産投資ってどんなものなんでしょうか?家やマンションを買う人ってイメージしかありません…。

ちあき

もふさん

平たくいうと大家さんの仕事です。
不動産を買って、その家を人に貸し出して家賃をいただきます。

その家賃の中から、不動産を買ったお金の返済や税金を支払い、残った分が利益になります!

ちなみに、不動産管理もご自身でされるんですか?

ちあき

もふさん

いえ、管理会社に委託すれば全部やってもらえます。

家賃が振り込まれた報告とか、水漏れしたなどの電話対応もお願いできますよ。

管理会社を使う場合は家賃の5%くらいの支払いが必要です。とはいえ、特にサラリーマンなどの時間がない方は管理会社を使うのがおすすめです。

お話聞いていると、不動産を買った後もやることがたくさんありますね。株式などの投資とは全く違ったビジネスであるという印象を受けます。

ちあき

もふさん

不動産投資は「投資」とついていますが、投資ではなく完全にビジネスで経営なんですよね。

投資と思って何も知らずに買うと、痛い目を見ます!というのも、検討することが多いんですよね。

  • 入居者がつくか
  • 収益はしっかり回っていくか
  • 物件自体に価値があるか
  • リフォームはどれくらい必要か

この辺をすべて検討してやらないと、大きく利益を出すのは難しいです。総合力が求められるので、知識がないまま始めてしまって失敗する人も少なくありません。

逆に、ちゃんと不動産投資のスキルをつければ大きく失敗することもないので、ミドルリスクミドルリターンのビジネスと言われています。

【勉強次第】不動産投資は他の投資よりリスクは低い?

やっぱり投資はリスクが気になります…。株式や投資信託などへの投資に比べたときに、リスクはどの程度でしょうか?

ちあき

もふさん

判断ポイントは多いですが、しっかり押さえればミドルリスクかと思います。

そもそもですが、不動産投資をやっている人って、お店をやっているイメージに近いんですよね。なので、不動産投資で成功している語って、みんな事業として捉えています。

株式などの一般的な投資は、一度購入した後何もすることはありません。投資家は何もしなくても会社の業績が上がれば株価が上がったり、配当が出たりして利益が出ます。

一方不動産投資は、買った後も施設の修繕などのさまざまなジャッジが求められるので、投資と横並びで比較するものでもないかと思いますね。

なるほど…!

ちなみに、ジャッジが多いと聞くとハイリスクなイメージを受けました!なぜ考えることが多いのにミドルリスクとおっしゃるのでしょうか?

ちあき

もふさん

家賃が安定的に入ってきて、収入が読みやすいからです。特に不動産は衣食住の「住」に関わるので、ブームや流行り廃りで急に売上が下がることはないんですよね。

また、判断ポイントは多いですが、見極めるポイントを押さえれば予想を立てやすいのも特徴です。負けそうな物件というのは見続ければわかってくるので、それを避ければリスクは下がります!

勉強量がものを言うのが不動産投資、というわけですね…!

ちあき

不動産投資を始める3つのメリット

不動産投資に興味を持ってきたので、具体的なメリットを教えていただきたいです!

ちあき

もふさん

大きく分けると3つあります。

  • 銀行の融資でレバレッジがかけられる
  • 時間がかからない
  • 負けにくい投資である

が主なメリットですね!

まずレバレッジについて伺いたいのですが、お金がなくても物件が買えるということですか?

ちあき

もふさん

不動産の場合、銀行からの融資が降りやすいんですよね。銀行のお金を借りて、アパートを買ったりできるわけです。株式やFXではできません。

もちろん、変な物件を買って損失を出すリスクもありますが…。

騙す目当てで融資してくる人もいそうで怖いです…。笑

ちあき

もふさん

たしかに、「この物件を買えば絶対家賃が保証されてめちゃくちゃ儲かります!夢のセミリタイヤを目指しましょう!」みたいな怪しい言葉で騙す人もいますね。笑

ただ、ちゃんと学んでいれば、本当に家賃が入るかなど一つ一つ自分で裏付けが取れるんですよ。なので、投資家が引っかかることはありません。

知識がないまま甘い言葉に載せられる初心者は危険かもしれませんね。

相手の言うことを鵜呑みにせずに、勉強しないといけませんね!

ちあき

もふさん

そうですね!

2つめのメリットですが、時間がかからずできるのも良い点です。不動産投資の仕事はかなり外注できるんです。

  • 税金:税理士
  • 不動産管理:管理会社
  • リフォーム:リフォーム業者

という感じで、周りにお願いしていくとチームができます。もちろん報酬の支払いはいりますが、自分がやることは段々となくなっていくんです。

なので、一回回せるようになると、不労所得に近いビジネスになります。

すごい!でも騙されませんよ…!

物件の選定にめちゃくちゃ時間がかかるんですよね…?

ちあき

もふさん

いえ、物件を見るスピードによりますが、1日5分から10分くらい調べれば、いい物件を見つけられますよ!

最初の頃は20分くらい必要かもしれませんが。相場観がわかってくると選別が早くなるので時短できます。いい物件は1,000個に1件あるかないか程度なので見続ける必要がありますが、慣れてくれば宝探しみたいな感覚で続けられます!

楽しそうです…!最後に負けにくいというメリットをもう少し深く教えて下さい!

ちあき

もふさん

ここまでお話したとおり、不動産投資は勉強も必要ですし資金もいりますよね。このように参入障壁が高いからこそ、利益を出しやすいんですよ。

誰でもできるビジネスのように、ライバルがどんどん増えることがありません。

また、不動産は市場の歪みが大きいです。たとえば相続がからむから速く売りたいとか、単純に値段間違えたとかで、本来の価値と全然異なる値段で売られる物件があるんですよね。

こういう物件を買って、本来の価値で売るだけで利益が出てきます。

そんなことがあるんですか…?

ちあき

もふさん

ありますよ!たとえばボロボロの物件を買って、問題のある部分を直してあげるというのもよくやります。

元の価値まで戻せば売却しても利益が出ますし、持ち続けても家賃が入ってきます。1,000万円から2,000万円の利益が出ることはよくあります!

不動産投資をする2つのデメリット

不動産投資、やりたいです!!

…一応デメリットも聞いておいてもいいですか?

ちあき

もふさん

大きく分けると2つです。

  • 破産リスクがある
  • 現在融資を受けにくい
破産って聞くととたんに恐ろしくなってきました…。

ちあき

もふさん

実際扱う金額が大きいので、一撃で返済不能になるリスクを抱えます。先程市場の歪みの話をしましたが、逆に、適正な価値より高い価格で売却しているケースもあるんですよね。

たとえば、5,000万円の価値しかない物件が8,000万円で売っていることもあります。これを買ってしまうと、購入時点でマイナス3,000万円抱えますよね…!

売却しても損するし、返済で毎月お金は持っていかれるしという状況になると、自己破産するしかないケースもあります。業者が言うことを鵜呑みにして、よくわからないまま進めようとしている人には危険ですね。

楽して儲かるものではないんですね、反省…。融資についても伺いたいです!

ちあき

もふさん

銀行から経営者として大丈夫だという評価が無いとお金は借りられません。この審査が、いまは厳しい状況ですね。

2018年以降、銀行を騙すような不正融資問題が大きく取り上げられ、銀行の融資が出にくい状況になっています。特にサラリーマンに融資が出にくいですね。

そうなると、融資を期待出来ないということでしょうか…?

ちあき

もふさん

いえ、全く融資が出ないわけではありません。実際に融資が出ているサラリーマンもいます。僕も10月に1棟マンションを買う予定ですが、物件の価格すべて融資してくれる予定です。

もしいま融資を受けられなくても、また融資が出やすい時代がそのうち来ると思うので、今のうちにしっかり準備しておくことが大事かなと考えています。

なるほど、現状だと最初にまとまったお金は必要そうですね。

たとえば、どれくらいのお金を準備しておけば不動産投資が始められるのでしょうか?

ちあき

もふさん

物件にもよりますが、1,000万円のものを買うなら、400〜500万円は手元にほしいです。雨漏りとか、家賃滞納とか、不足の事態も結構起きるんですよね。

トラブルが合ったときにすぐ対応するためにも、手元にお金があったほうが安心です。

不動産投資で貧乏から一発逆転!ってことはあまり考えないほうがいいですか…?

ちあき

もふさん

確かに100万円くらいのボロ戸建てをリフォームしてそこから成功している人もいます。

ただ、そのような方は覚悟が全然違いますね…!家族総出でリフォームして、入居者探してステップアップした例はあるんですが、全員がうまくいくわけでもありません。

やはり、元手があったほうがいいと思いますね!

空き室問題など、人口が減っているのに今不動産に投資してもよいの?

私もちょっと冷静になってきましたよ…!

そもそも、今って人口が減っていて空き家も増えているってニュースもよく見ます。
不動産って社会のトレンドと逆行してるようにも見えるんですが、いまから不動産投資をはじめても大丈夫なのでしょうか?

ちあき

もふさん

立地と条件によりますね。正直、ダメなものはダメです。

実際に、人がいなくて空き室ばっかりというエリアもありますし、そこでは成功できません。

一方で、場所を選べばまだまだ人口が伸び続けている市もあるんですよね。なので、物件を選べば負けることは少ないと思います。

つまり人口が多いところを選べばいいんですね!

ちあき

もふさん

そうとも言えません。人口が多くても、物件が立ちまくっていたら空き室は増えますよね。需要と供給を見極めることが大切です。

逆に、人が少なくても物件が全然なかったら、今ある家に住まざるを得ないわけです。全体のバランスをみて判断する必要があります。

なるほど…!人口が減っても、勝てる不動産はありそうですね。

ちあき

もふさん

はい。そもそも人口が減るのでいえば、ほかの業界も同じです。

たとえば、
「人口が減ってお客さんが減るからデパートを作らない」
「人口が減って商品が買われなくなるから本を書かない」

って言われたら違和感はあると思います。

確かに人は減っていますけど需要はあるので、スキルを身に着けていけばビジネスとして成り立ちます。それに、住居は生きる上で絶対に必要なものなので、ニーズ自体がまったくなくなることはありません。

なので、不動産だからといって特別に心配する必要はないかと思います!

不動産投資って何から始めたらいいの?

不動産投資、やりたくなってきました…!最初に知識をつけないと失敗するってお話も聞いたので、早速勉強したいです!

具体的に何をしたらいいですか?

ちあき

もふさん

まずは物件の価格をわかるようになることからはじめましょう。

不動産って同じものがないので、値段を判断するのが難しいですよね。ただ、相場観を理解して、平均的にこれくらいの値段になるなという感覚を掴むことが大切です。

相場を理解すると、お得かどうか判断できるからですか…?

ちあき

もふさん

そうですね。

たとえばレクサスの車が新車100万円で売られていたら、買いたいと思う人は多いはず。これは、レクサスを普通に買ったら4〜500万円かかるっていうのが頭にあるからなんですよね。

でも、車に詳しくない人は買わないかもしれません。それは、「レクサス」って車種の相場や、車を買ってから売却するのにどれくらいかかるかの知識がないから。

総合的に見て価格が高いか安いか判断するには、やはり相場を知ることが大切ですね。

相場はたくさん見ればわかるようになるものなのでしょうか…?
めちゃくちゃ難しそうです。

ちあき

もふさん

実は似たようなことを日常生活でもやっているんですよ!

たとえば八百屋さんで、キャベツが100円なら安い、500円ならやめとこうとかって肌感覚でわかりますよね。これって、毎日野菜を買い物しているからなんですよ。
全部外食している人は、野菜の価格はわからないので。

なので、見続けることはかなり大事です。知らなかったらキャベツ500円でも外食より安いって買っちゃいますよね…笑

日常の話に置き換えると、たしかに物価を見続けて相場判断していますね。

ただ、野菜だったら値段と一緒に、サイズとか色とかも見ますよね。不動産の場合はどのあたりを確認すればいいんでしょうか?

ちあき

もふさん

大きく分けると

  • 立地
  • 築年数
  • 構造
  • 土地と建物の面積

が影響するので、このデータをいっしょに見ながら比較するといいと思います。

不動産投資が1から学べる「不動産Hacks」とは

不動産投資、しっかり勉強したら私でもできそうな気がしてきました!

こんなに身近に感じられるなんて、お話聞く前は思ってなかったです。笑

ところで、もふさんは不動産Hacksの教材も出されてますよね?これ、どんな内容が入っているのでしょうか?

ちあき

もふさん

不動産Hacksは僕が必要だと思っている不動産投資のノウハウを全部網羅しています。

  • 物件の調べ方・比較の仕方
  • 銀行からの融資の受け方
  • 事業計画の立て方
  • 税金

など、必要な知識はすべて体系立てて動画にしています。

不動産Hacksと言いながら、融資や税金まで網羅しているんですね!

ちあき

もふさん

そうしています!

たとえば、いきなり銀行に行って「1億円貸してください」っていっても相手にされませんよね。

しっかり融資を受けるには、事業計画を立てて銀行の方に理解して貰う必要があります。実際に僕がやっている方法を含めているので、これ一つで必要な知識は網羅していると思います!

実際やっている方法も入っているのはすごいですね!

ちなみに不動産投資って書籍もたくさん出ていますが、本で勉強するのは不十分ですか?

ちあき

もふさん

僕自身ブログで不動産投資の本を紹介しているので、それを読んでもらえたら網羅はできると思います。僕自身100冊以上の本を読んで独学で不動産を買うところからはじめています。

ただし、大家の会に入会したり、プロの不動産投資家と会話したりするようになって、知識が飛躍的に高まったんですよね。リターンも大きくなりました。

生の情報の鮮度や濃さは段違いなので、実際の投資家の声が聞ける点はおすすめだと思います。

たしかに座学と実践も違いますしね…。

たとえば、どんなときに本の知識じゃ不十分だと思いましたか…?

ちあき

もふさん

僕の場合、当初は利回り20%くらいのアパートばかり探していて、利回り10%くらいのRCマンションとか全く見ていなかったんです。

でも、いろいろな投資家と話をして勉強することによって、こういう物件の魅力に気が付いて買うようになりました。

そういう投資の方針の幅が広がったのは投資家の話を実際に聞いてみたからです。直接質問するのがおすすめですね。

だからこそ、不動産Hacksにも僕に質問できる権利をつけています!

それはめちゃくちゃ豪華ですよね…!本で読んでいてもあまり理解ができないところはあるはずなので…。

ちあき

もふさん

ですね!

疑問に対して実際の体験をもとに回答できるので、是非活用していただきたいなと思います!

すでに価値があると思ってるんですが、返金保証までつけているって噂を聞きました…!

太っ腹すぎませんか…?

ちあき

もふさん

1ヶ月の返金保証、つけていますよ!買ってみて合わないなと思ったら、全然返金でいいと思っています。

役に立たないものを売って儲けようとは思っていないので、価値が見いだせない方には返金します。

YouTubeやブログでは出せないような、専門的な内容を体系立ててお伝えしたいという思いを込めた教材です。

不動産投資で利益を出して儲かる人が増えればいいなと思って作っているので、気になる方はぜひ一緒に勉強しましょう!