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【サラリーマンOK】不動産投資における節税の仕組みとは!所得税を減らす方法を詳しく解説

「不動産投資で節税できるって本当?」
「どういう仕組みで節税になるのか知りたい」
「節税目的の不動産投資で失敗した…」

そんなお悩みにお答えしていきます。

結論から言うと、不動産投資が節税につながるのは本当です。

ただし万人に通用する方法ではなく、無計画に行うと損をしてしまう可能性があるので注意しなくてはなりません。

そこで、この記事では

  • 不動産投資が節税につながる仕組みとは
  • 節税のやり方3ステップ
  • 節税目的の不動産投資で失敗する人の特徴3選
  • 不動産投資に関わるその他の節税術

という内容を解説していきます。

ぜひこの記事を参考に、自分に合った投資手法かどうか見極めてみてくださいね!

不動産投資は節税につながる!仕組みを詳しく解説

投資には数多くの種類があります。なかでも節税手段として注目されているのが、不動産投資です。

こちらでは、どのような仕組みで節税につながるのか、以下4つの項目で解説していきます。

  1. 課税所得が上がれば所得税率がどんどん上がる
  2. 不動産所得の損益通算により節税
  3. 不動産の減価償却費が節税のキーポイント
  4. 所得税(+住民税)と長期譲渡所得税との税率差異こそ真の節税額

それぞれ詳しくみていきましょう。

1.課税所得が上がれば所得税率がどんどん上がる

日本における所得税は累進課税制度を取っています。

そのため、たくさん稼ぐほど税率が上がっていき、住民税率10%も合わせれば最大で 課税所得 x 55% もの税金がかかることになります。

実際は控除額があるので多少手残りは増えますが、汗水流して稼いだお金の半分以上を税金として納めなければいけないと思うとつらいですよね。

そこで、節税策として「不動産投資」が選択肢に上がります。

2.不動産所得の損益通算により節税

所得はその性質によって10種類に区分されています。

なかでも、以下4つの所得は赤字になったら、他の所得から控除して良いと定められています(損益通算)

  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 譲渡所得
  • 山林所得

つまり、不動産所得の赤字の分を、給与所得などで稼いだ課税所得から差し引くことが可能。結果として、所得税を節約することにつながるのです。

ただし、同一の会計期間(個人の場合:1月1日〜12月31日)に生じた所得に限ります。また、損益通算には一定の順序があるので、詳しくは国税庁ホームページを確認するようにしてください。

3.不動産の減価償却費が節税のキーポイント

「不動産所得が赤字になったら、そもそも投資の意味がないのでは?」と考える方もいるかも知れません。

しかし、会計上(税務上)の数字とお金の動きは必ずしもリンクするものではないということを覚えておきましょう。

詳しくみていく上で、特に注目すべきは「減価償却費」という経費科目。

長期にわたり収益効果を発揮すると見込まれる、投資物件などの固定資産は、取得した年に経費を一括計上することは認められていません。

そのため、耐用年数(通常の使用で効用を発揮できる年数)を元に、経費を期間按分して計上することとなっています。

この減価償却費は、同一会計期間内にはお金の動きがないものの、会計上(税務上)の成績には経費として反映されていきます。

結果として「家賃収入の手残りは増えているが、会計上(税務上)では赤字」という状態が作れるのです。

注意
土地は減価償却されません。購入価格が土地代と建物代に分けられる場合は、建物の購入価格のみ期間按分を行う点に注意しましょう。

4.所得税(+住民税)と長期譲渡所得税との税率差異こそ真の節税額

ここまで以下のような仕組みで、不動産投資は節税効果があると説明してきました。

  • 減価償却費の効果により不動産所得を赤字化
  • 他の所得との損益通算で課税所得を減らせる
  • 結果として所得税の減額につながる

しかし、目の付け所が鋭い方は

不動産を売却したときの所得にも税金がかかる。売却のタイミングで減価償却費も含めて所得額を計算するのだから、ただ税金の支払いを先送りにしただけという指摘をされることがあります。

実はこの主張は半分正解ですが、半分は誤りです。

たしかに、不動産の売却益には税金がかかり、減価償却費を含めた所得の計算方法にも間違いはありません。

しかし、所得税率(+住民税率)と不動産譲渡所得にかかる税率には大きな差がある点を見落としています。

たとえば、年収1,200万円(課税所得900万円)の方は所得税率(+住民税率)が43%です。

一方で、5年超の長期保有をした不動産を売却したときの所得にかかる税率は20.315%です。

つまり、不動産の売却時に税金を計算したほうが、実質支払額は半分程度まで抑えられると見込めます。

この合法的な手段を使えば、年間で百万円単位の節税効果が期待できますよ!

不動産投資の節税のやり方3ステップ

それでは、実際に不動産投資で節税するには、どうやって進めれば良いのでしょうか。

こちらでは、以下3ステップで簡単に節税手法を紹介していきます。

  1. とにかく本業で稼ぐ
  2. 中古物件に投資する
  3. 確定申告する

それぞれ詳しくみていきましょう。

1.とにかく本業で稼ぐ

不動産投資の節税策の前提として、所得税率がとても高い方ではないと満足のいく効果が得られません。

具体的に言えば、年収1,200万円(課税所得900万円)以上の方向けの節税手法と言えます。

目的と手段が逆転しているのは承知ですが、この節税方法を使うなら、まずは収入を稼ぐことから始めなければいけません。

あくまで、万人向けの方法ではないと頭に入れておきましょう。

2.中古物件に投資する

節税目的の投資先には、新築・築浅物件は向きません。

なぜなら、耐用年数が長いので1年あたりの減価償却費が多く計上できないからです。

一方で、特におすすめとされているのが、法定耐用年数の全部を経過した築古物件です。

その差は、以下の表を見れば歴然でしょう。

物件種別新築物件(RC造)築古物件(木造)
建物価格5,000万円5,000万円
耐用年数RC造 47年木造 22年 x 20%
4年
1年あたりに計上できる減価償却費
(定額法)
約106万円1,250万円
備考法定耐用年数の全部を経過しているため、耐用年数 x 20%

例のように築古物件には、耐用年数を非常に短くする効果があるものもあるので、節税目的なら中古物件一択でしょう。

3.確定申告する

投資をスタートしたら、毎年の確定申告に備えましょう。不動産所得の項目を正しく入力すれば、赤字になるはず。

その他の所得と損益通算して、所得税額を節約できることを確認してみてください。

なお、国税庁が用意する確定申告書等作成コーナーを使えば、簡単に申告書を作成できます。

日々の取引については、会計ソフトを使ったり、税理士に依頼したりして漏れなく記帳しておくことが大切です。

節税目的の不動産投資で失敗する人の特徴4選

不動産投資は目的に応じて、購入する物件や投資スタンスが変わってきます。

なかでも、節税目的で失敗してしまう人にはどんな特徴があるのでしょうか。

以下、4つの内容を確認しておきましょう。

  1. 売りどきを間違える
  2. そもそも年収が低い
  3. 新築物件を選ぶ
  4. 営業マンの口車に乗せられる

1つひとつ詳しくみていきます。

1.売りどきを間違える

事前に収支をシミュレーションしておき、売りどきをある程度固めておくことが重要です。

たとえば、減価償却費は、耐用年数が経過した後、経費として計上されなくなってしまいます。そのため、減価償却が終わるタイミングで売却するのがおすすめです。

このタイミングを逃すと、不動産所得が黒字化してしまい、余計に税金を支払う羽目になってしまうでしょう。

また、保有期間5年以内に売却すると、短期譲渡所得の税率39.63%が適用されてしまいます。

節税メリットが最大限に発揮されないので、売却は計画的に行いましょう。

2.そもそも年収が低い

節税目的の不動産投資は、年収1,200万円(課税所得900万円)以上の高額所得層におすすめの手法です。

もし収入が満たないのであれば、節税目的で運用する必要性があまりないと覚えておきましょう。

というのも、年収が下がればその分税率も下がり、譲渡所得税率との差が生みにくくなるからです。

年間10万円の節税メリットを得るために、銀行でローンを組んで5,000万円の投資をするのは、リスクの方が大きいでしょう。

副業目的で稼ぎたい方は、別の不動産投資スタイルを採用しましょう。

3.新築物件を選ぶ

節税目的なのに、新築物件を投資先に選んでしまうのはNGです。というのも、減価償却費があまり計上できず、所得の圧縮が見込めないからです。

まずは、この記事中の「どうして不動産投資が節税になるのか」を読んで、その仕組みをおさらいしておくべきでしょう。

不動産投資は、知識量や経験がモノを言う世界です。常に学び続ける姿勢を忘れない方に、投資の神様は微笑みますよ。

4.営業マンの口車に乗せられる

不動産営業マンの常套句として使われるのが「節税になりますよ!」というフレーズ。

この口車に乗ってしまい、投資を始めた方は漏れなく失敗してしまいます。

そもそも、稼げる物件は我々一般人のもとにはおりてきません。お得な物件は何も宣伝しなくても、不動産投資のプロたちによって買い占められていきます。

わざわざ営業マンの人件費を使って広告しないと売れない物件なので、むしろ警戒すべきでしょう。

不動産投資は基本的に手のかかる手法なので「簡単に稼げる」「自動的に儲かる」というのは嘘と認識しておきましょう。

不動産投資に関わるその他の節税術

この記事では、所得税関連の節税策について詳しく取り上げてきました。

そのほかにも、不動産投資をお得に活用する手法が存在することはご存知でしょうか。

こちらでは、以下3つの方法について解説していきます。

  1. 青色申告する
  2. 法人化する
  3. 相続する

それぞれ詳しくみていきましょう。

1.青色申告する

確定申告の方法には、白色申告と青色申告があります。なかでも、複式簿記を用いた記帳の方法を青色申告といいます。

この方法で申告すれば、最大65万円の所得控除(e-tax申告の場合)が受けられます。その分にかかる所得税を節約できるので、使わない手はないでしょう。

なお、青色申告を始めるには、定められた期日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。「開業届」もあわせて提出しておきましょう。

2.法人化する

投資物件が増え事業が拡大してきたら、多くの方が法人化を検討します。

というのも、所得税率(+住民税率:最大55%)よりも法人税率(実効税率 約30%)の方が低く、節税につながるからです。

もちろん、申告業務が煩雑になり税理士費用がかさむなどのデメリットもあります。

しかし、所得税率が重くのしかかっている方には、メリットのほうが大きいでしょう。

3.相続する

不動産の大きなメリットの1つに「相続するとお得」があります。

というのも、財産の相続税評価額が不動産購入価格より低い金額で見積もられるため、相続税を低く抑えられるからです。

現預金の場合、その満額が相続税の課税対象になります。

しかし、相続財産が不動産ならば、賃貸目的で保有していることや価値の評価方法の違いなどが理由で、評価額をグッと抑えられるのです。

その節税メリットは数百万円に及ぶことも。もし余剰資金が潤沢ならば、不動産での相続も十分選択肢に入りますよ。

ぜひこの記事を参考に、不動産投資での節税を始めてみてくださいね!

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