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【これでマスター】不動産投資の利回りが知りたい!計算方法について徹底解説

「不動産投資の利回りが知りたい!」
「不動産投資って儲かるの?」
「利回りの計算方法は?」

こんな悩みにお答えしていきます。

低金利が続く近年においては貯金するメリットが薄れ、多くの方が余剰資金を効率よく残す・増やす方法はないかと模索しています。

特に、不動産投資はまとまった初期費用が必要になる一方で、毎月家賃収入が入ってきたり、物件を高く売って売却益を出したりとさまざまな稼ぎ方ができます。

とはいえ、投資物件の利回りの計算方法がよくわからず、なかなか手を出せないという方も多いはず。

そこで、この記事では

  • 不動産投資の利回りの種類と計算方法
  • 危険な高利回り物件の特徴5選
  • 優良な低利回り物件の特徴5選

と、利回りに関する不動産投資の知識を解説していきます。

初めは理解しにくいかもしれませんが、身につければ一生役立つスキルになるでしょう。

ぜひ、この記事を参考に不動産投資を始めてみてください!

不動産投資の利回りとは!概要をサクッと解説

投資用語で言う「利回り」とは、運用資金に対して1年間に得られる利益の割合のこと。

たとえば、年間50万円の利益を生める価格1,000万円の投資用物件は、利回り5%です(50万円 ÷ 1,000万円 × 100 = 5%)

シンプルに計算すると、この物件を20年持ち続けていれば、その翌年から利益が出ることになります。

また、10年間利益を生んだあとで、購入時と同額の1,000万円で売却できれば、家賃収入で得た500万円がまるまる儲けになるでしょう。

ただし、不動産投資の利回りは単純ではありません

  • 空室になり毎月の家賃収入が減る
  • 予期せぬ設備の修繕費用がかかる
  • 不動産価値が下落して売却額が大幅に下がる

など、さまざまな要因で、購入時に見込んでいた利回りを実現できないケースも珍しくありません。

そのため、状況変化も加味して適切に利回り計算を行う必要があります。

不動産投資における利回りの種類と計算方法

こちらでは、不動産投資の利回りの種類と計算方法について、以下3つの項目で解説していきます。

  1. 想定利回り
  2. 表面利回り
  3. 実質利回り

それぞれ詳しくみていきましょう。

1.想定利回り

想定利回りとは、満室を想定したときの利回りです。

計算方法は以下の通りです。

想定利回りの計算方法

想定利回り(%)= 満室時の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

年間150万円の家賃収入を得られる、価格2,000万円の投資物件は、想定利回り7.5%と計算できます(150万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 7.5%)

しかし、想定利回りに使う収益見込みは実際には達成しにくいです。また、経費を考慮していないので、予想より稼げないという事態に陥ることも。

実際の利回りより高く計算されやすいため、想定利回りだけを見て物件の購入を決めるのは避けるべきでしょう。

2.表面利回り

表面利回りとは現在の入居状況で家賃収入を計算した場合の利回りです。

計算方法は以下の通りです。

表面利回り

表面利回り(%)= 現在の入居状況における年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば、空室込みで年間100万円の家賃収入を得られる、価格2,000万円で購入したアパートは、表面利回り5%と計算できます(100万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 5%)

表面利回りは計算方法がシンプルなため、収益をざっくりと確認するのに役立ちます。実際、公開されている物件情報のほとんどは、表面利回りが掲載されています。

しかし、税金や管理費などの諸経費が考慮されていないため、表面利回りの高さのみで物件を選ばないよう注意しましょう。

3.実質利回り

実質利回りは、諸経費や維持管理費を考慮した利回りです。

計算方法は以下の通りです。

実質利回り

実質利回り(%)=(年間家賃収入 ー 年間の諸経費)÷(物件価格 + 購入時の諸経費)× 100

計算要素が増えるので、少し理解しにくいかもしれませんが、ベースは今までの利回り計算と同じです。

たとえば、

  • 価格2,000万円のアパート
  • 購入にあたり不動産登記などに50万円の経費
  • 年間の家賃収入が100万円
  • 修繕費・保険料などの年間の諸経費が20万円

といった条件の物件は、約3.9%の実質利回りと計算できます(100万円 ー 20万円)÷(2,000万円 + 50万円)× 100 = 約3.9%)

実質利回りは、物件の収益性をより実際に即して計算できる利点があります。空室リスクや家賃値下げ率も考慮することで、もっと正確に物件情報の把握が可能です。

公開されている物件案内には絶対に掲載されないので、自分であらゆる要素を含めて計算する必要がありますよ。

より実践的な計算方法については、弊社が提供する「不動産 Hacksにてサポートしています。

わかりやすい動画コンテンツで解説しているので、ぜひ受講を検討してみてくださいね!

不動産投資における危険な高利回り物件の特徴5選

適正な不動産投資の利回りについては「5%〜10%のものを選べば大丈夫!」「実は3%〜4%が安定的に運用できておすすめ!」など、さまざまな議論があります。

しかし、どの投資プランを採用する場合でも、想定利回り・表面利回りだけを見て投資を決めるというのは危険な方法と認識しておくべきでしょう。

こちらでは、見かけの良い高利回り物件で発生するリスクについて、以下5つの項目で解説していきます。

  1. 空室率が高い
  2. 維持管理費用が高い
  3. 土地の人気がない
  4. 違法建築
  5. 入居状況に問題がある

それぞれ詳しくみていきましょう。

1.空室率が高い

想定利回り・表面利回りでは、適切に空室率が計算できていません。

  • 想定利回り:満室時の利回り
  • 表面利回り:現状での空室率で計算した利回り。一時的に入居者が増えている可能性もある

空室率が高い物件では家賃収入が見込めず赤字になるリスクが高くなります。

そのため、都合の良いケースばかりを考えるのではなく、入居者募集がうまくいかなかった場合も考慮して投資を検討する必要があるのです。

空室率が高くなりやすい物件には、以下のような特徴があります。

  • 敷金・礼金・家賃が高い
  • 設備が充実していない
  • 周辺に競合する魅力的な物件が建築されている
  • 物件に魅力が少なく、状態が悪い

また、東京への一極集中が著しい日本では、人口の少ない地方の物件は空室リスクが高くなることも頭に入れておくべきでしょう。

2.維持管理費用が高い

想定利回り・表面利回りでは、物件の維持管理にかかる年間経費が考慮されていません。

そのため、物件を購入してから予期せぬ修繕がかさみ、大きな損を被ってしまう可能性があります。

このリスクを回避するには、実際に物件を見に行くこと。設備が古くなっていないか、予想外の経費がかかる可能性を秘めていないかをリサーチする必要があるでしょう。

売主や不動産投資の専門家にヒアリングすることも、重要な方法の1つです。

適切に実質利回りを計算するためにも、維持管理費用や諸経費のリサーチは納得のいくまで実施しましょう。

3.土地の人気がない

人気のない物件でも魅力的に見せる簡単な方法が1つあります。それは、購入価格を下げて、家賃を高くすることです。

想定利回りを使って満室で計算すれば、見かけの収益性はかなり高くなるでしょう。

特に、地方の鉄道沿線や災害のリスクがある土地は人気がなく、安価で売りに出されている場合があります。

  • 役所でハザードマップを見る
  • 特殊な条例や法令で制限がかかっていないか確認する
  • 現地で聞き取り調査をする

などを通じて、正確に物件の状況を把握しましょう。

この罠に引っかからないためにも、知識がない状態で投資をすべきではありません。

4.違法建築

価格を下げて、家賃を上げている物件のなかには、ひどい状態のものも。たとえば、違法建築は低価格で売買されます。

そのため、高利回りの物件として市場に出回りますが、以下のようなデメリットを伴います。

違法建築物件を購入するデメリット
  • 利用者の安全を確保できない
  • 融資が下りにくい
  • 行政による指導が入る場合がある

そのため、購入を決める際には、必ず以下のリサーチを行いましょう。

違法建築物件かどうかのリサーチ方法
  • 建築士の専門家に診断してもらう
  • 検査済証があるか確認する
  • 役所に問い合わせる

違法建築物件の売買は法律でも禁止されていないので、自分でよく確認することが大切です。

5.入居状況に問題がある

投資する物件によっては、すでに入居している方に問題がある場合があります。

  • 支払い能力が低い人も強引に入居させている
  • 外国人の入居者が多く、言葉が通じずルールを守れない
  • 反社・マナーの悪い方が多く住んでいる

などが原因で、売主が早く売却したがっているケースも。

このような物件は、当初予定していた賃料では契約が決まらず、入居付けに苦戦することも想像に難くありません。

トラブルを避けるためにも、仲介業者への聞き取り・審査状況の調査・賃貸契約書の確認が必要です。

購入を決める際には利回りだけで判断せず、最悪の事態を想定して総合的にリサーチすることが求められます。

不動産投資における優良な低利回り物件の特徴5選

想定利回り・表面利回りだけで不動産投資を決めるのは非常に危険です。なぜなら、不動産投資の成功には、利回り以外にもさまざまな要因が密接に絡み合うからです。

なかには、低利回りでも確実に収益を上げられる物件も存在します。

こちらでは、優良な物件の特徴を以下5つの項目で解説していきます。

  1. 土地が良い
  2. 築年数が浅い
  3. 設備が良い
  4. メンテナンスが行き届いている
  5. 低金利で借入できる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.土地が良い

人気の土地は、物件価格が高いため利回りが低くなりやすいです。

需要が落ちないのは、以下のような人気エリアです。

  • 人口が増えている都市部
  • 大型のスーパーやショッピングモールの近く
  • 公園・小学校が近い
  • 主要な駅の周辺

初期投資こそまとまった資金が必要になりますが、空室リスクが低く買い手が多いので出口戦略を立てやすい特徴があります。

そのため、利回りは低くても安定収入につながる優良物件と言えるでしょう。

2.築年数が浅い

築浅の物件は、購入価格が下がりきっていないため利回りは低くなります。

実際のところ、新築の物件は状態がよく設備が整っているため、入居率が高いです。出口戦略も立てやすいので、投資を考えるうえでは1つの選択肢になり得るでしょう。

しかし、新築物件を投資対象に選ぶ際には注意点も。

たとえば、以下のようなデメリットがあります。

  • 価格下落のスピードが早い
  • 長期的な収支のシュミレーションが難しい
  • 賃料が下がりやすい

中古物件と少し毛色が変わる点を頭に入れておきましょう。

3.設備が良い

設備が整っている物件も低利回りになりやすい傾向があります。というのも、高額な設備代が購入価格に乗っかるからです。

たとえば、入居者に喜ばれる設備には以下のようなものがあります。

  • オートロック
  • 家具が備え付け
  • 独立洗面所
  • インターネット無料

実際、設備が整った物件は空室率が低く、入居付けに困りにくいですよ。

4.メンテナンスが行き届いている

状態の良い物件は維持管理費用がかかっているため、購入価格が高くなり、結果として低利回りになりやすいです。

たとえば、以下の箇所を確認してみましょう。

  • 外壁の塗装
  • 屋上・ルーフバルコニーの防水工事
  • ガス設備の交換
  • 室内の原状回復

当然ながら汚い物件よりも、整備が行き届いたきれいな物件に住みたい方のほうが多いです。空室率の改善・売却価格の維持にも大きく関わるでしょう。

また、きちんと整備されている物件は、購入後に突発的な修繕費がかかりにくいというメリットも。

購入後にあまり手をかけられないなら、メンテナンスが行き届いた物件は狙い目ですよ。

5.低金利で借入できる

優良物件を見つけられると、実は銀行から融資を引くときにもメリットがあります。審査で資産性が高いと判断されれば、貸出金利が低くなるのです。

結果として、キャッシュフローの改善につながるでしょう。

一般的に、高利回りの物件はハイリスクと言われています。銀行としては元本が返ってこなかったら困るので、貸し渋りや金利上昇につながりやすいでしょう。

そのため、低利回りで堅実な投資をしようとする不動産投資家は、金利を優遇してもらえる可能性があります。

購入の際には、銀行からの金利も頭に入れておきましょう。

このように、利回りだけで探していたら、稼げる物件にはなかなか巡り会えません。

購入するべき物件についてもっと詳しく知りたい方は、不動産投資のプロが直々に講義を行う「不動産 Hacksの受講も検討してみてくださいね!

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