>>Webでスキルを身に付けられるHacksシリーズ

【入門】不動産投資における失敗の定義とは!うまくいかない原因・成功のコツを紹介

「不動産投資における失敗について知りたい」
「投資で失敗する人ってどんな特徴があるの?」
「成功するためにはどうすればいいの?」

そんなお悩みを解決します。

不動産投資は株式やFXなどと並んで、多くの方に知られている投資方法です。

金融資産より身近なこともあり、余剰資金を不動産に回したいという方も増えています。

しかし、なんか簡単に儲かりそうだからと安易に始めてしまうと大損を被る可能性も。

あらかじめ、不動産投資でやりがちな失敗について頭に入れておく必要があります。

そこで、この記事では、

  • 不動産投資における失敗の定義
  • 失敗の原因
  • 失敗しやすい人の特徴
  • 失敗しないための対策

について解説します。

ぜひこの記事を参考に、不動産投資を成功に導きましょう!

不動産投資における失敗の定義とは!30秒でサクッと解説

そもそも、不動産投資はどうなったら失敗なのでしょうか。

一言で言うなら、投資結果がトータルで赤字になってしまうことです。

不動産投資の収益は主に以下の2つです。

  • 不動産売却益:安く買って高く売る
  • 家賃収入:入居者から毎月一定額の家賃をもらう

これらをなるべく最大化できるように、不動産を運用することが大切です。

引っ越しシーズンに退去が重なったり、突発的な設備の修繕が発生したりして、単月で見ると赤字になってしまうことも。

しかし、都市開発によって物件の価値が高まったり、すぐに次の借り手が見つかったりすれば、長期的に見て黒字化できるでしょう。

つまり、たとえ物件購入に1億円かけても、家賃収入と売却益で1億1,000万円稼げれば成功というビジネスモデルとなっています。

不動産投資における失敗の原因3選

「不動産投資で失敗してしまった」という声を耳にした方も少なくないでしょう。

実際のところ、どのような原因で失敗しているのでしょうか。

こちらでは、以下3つの理由について解説します。

  1. 計画性のない運用
  2. お金に関する知識不足
  3. 不動産投資に関するノウハウ不足

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.計画性のない運用

行き当たりばったりの運用では、稼げる物件を購入できても利益につなげにくいでしょう。

物件購入前に、空室率・家賃減少率・売却のタイミング(出口戦略)についてある程度イメージしておき、予期せぬ事態をなるべく減らすことが大切です。

実際、不動産投資を行うなかで決断を迫られるタイミングは数多く訪れます。たとえば、以下の決断は大きく収益性に関わります。

  • 設備を修繕するか・見送るか・機能向上させるか
  • 不動産を売却するか・まだ保有するか
  • 次の物件に手を出すか・今の物件に集中するか

いざというときに幅広い選択肢が取れるように、自己資金を少しでも多く確保しておくことも考えておきましょう。

これらの業務を行うイメージができていない方は、不動産投資は時期尚早かも知れません。

2.お金に関する知識不足

そもそもお金に詳しくなければ、大きく稼ぐことは難しいです。

不動産投資は、株式のように買ったり売ったりするだけの投資モデルではありません。物件の運用の仕方によって利益が大きく変わるので、1つのビジネスと考えておくと良いでしょう。

適切な判断を下すためには、お金の知識が必要不可欠です。

たとえば、不動産投資によく使う専門用語には以下のようなものがあります。

不動産投資の専門用語
  • ローン:投資物件を購入するために金融機関から受ける融資
  • 変動金利:市場の値動きに合わせて変動するタイプの金利。
  • 固定金利:契約時に決めた金利で固定するタイプ。
  • 利回り︰投資金額に対して得られる1年間の収益の割合。
  • 不動産投資にかかる税金:取得税・固定資産税・都市計画税・印紙税
  • 運用にかかるコスト︰管理費・修繕費・火災保険料・貸付金利

現時点で初めて聞く概念があるのも無理はありません。物件購入前までには、基本的な事項をきっちり習得しておいてくださいね。

3.不動産投資に関するノウハウ不足

不動産投資は多くの経験「知」の上に成り立っています。

ノウハウのない初心者は「今が買いどきです!」「利回り◯%を実現できます!」などと言う悪徳不動産営業マンに、いとも簡単に騙されてしまいます。

本当に儲かる物件なら、大々的に広告しなくても売れるはず。実際、表面利回りの計算は、家賃を高くして不動産価格を下げれば、意図的に高く見せることが可能です。

きちんと儲かる物件を探すためにも、貪欲にノウハウを収集すべきでしょう。

「この物件は稼げそう」「これは地雷物件だ」というのを自分1人で判断できなければ、不動産投資の専門家に教わることも考えてみてください。

不動産投資で失敗する人の特徴4選

不動産投資で失敗してしまう人にはどのような特徴があるのでしょうか。

こちらでは、4つの特徴について解説します。

  1. 計画性がない
  2. 勝手にお金が入ると思っている
  3. 不動産会社の言いなりになる
  4. 学習しようとしない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.計画性がない

不動産投資は、購入後もこまめなメンテナンスが必要になります。

入居付けがうまくできなければ居室をリフォームしたり、共用部分の設備が経年劣化で作動しなくなればオーナーの負担で修理したりしなければいけません。

そのため、ある程度の自己資金を手元においておく必要があるのです。

しかし、計画性のない方は、毎月入ってくる家賃収入でお金が増えたと勘違いしてしまうことも。

突発的な支払いや将来の支出を見越して、一定の資金を積み立てておくようにしましょう。

2.勝手にお金が入ると思っている

不動産投資のことをマンションなどを1度購入すれば、勝手に入居者が入って家賃収入が得られると勘違いしている人も失敗しやすいです。

不動産投資は、放っておいても儲かるような投資方法ではありません。

物件の魅力を高めなければ入居者は集まらないし、物件を定期的に補修しなければどんどん売却価額は下がっていってしまいます。

手のかかる投資手法とわかっているだけでも、この失敗は回避できますよ。

3.不動産会社の言いなりになる

物件を決める際に、不動産会社の言いなりになって失敗する方も数多く見受けられます。

実際、不動産投資を始めようとしている人に対して、言葉巧みに利益の取れない物件を売りつけてくることも。

不動産会社は投資のプロではなく、営業のプロということを念頭に置いて、言われるがままに投資を始めないようにしましょう。

他人の意見や提案はあくまで参考程度にとどめておき、最終的には自分の意思で決めることが大切です。

4.学習しようとしない

不動産投資は、投資家の裁量で利益が増減する部分も大いにあります。

そのため、より稼げる物件を探すことやより効果的な運用方法を模索することに、積極的に時間とお金を費やすべきでしょう。

実際、ベテラン大家さんが集まる会に参加して、有益な情報を足で稼いだ方も多くいます。

初心者のうちは貪欲に知識を取りに行くことにためらってはいけませんよ!

たとえば、弊社が提供する不動産 Hacksならば、より実践的な投資のノウハウを講義形式で学べます。

自己投資をすることで学習のスピードが早まるので、ぜひ受講を検討してみてください。

不動産投資で失敗しないための対策5選

不動産投資の失敗を防ぐにはどのように行動すれば良いのでしょうか。

こちらでは、以下5つの対策について解説します。

  1. 不動産投資の目的やゴールを明確化する
  2. 自己資金を用意する
  3. キャッシュフローを理解する
  4. 主体的な情報収集を行う
  5. 信頼性が高く実績のある賃貸管理会社に任せる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.不動産投資の目的やゴールを明確化する

業務をより良く進めるには、PDCAサイクルが欠かせません。なかでも、目的設定は P(Plan)にあたる非常に大切なパートです。

万が一、目的やゴールを定めないままスタートさせた場合、根本が揺らいでいるので、1つひとつの投資判断に一貫性が保てません。

正しい戦略を持たずして細かな戦術を工夫しても、方向性を誤ってしまう危険性が高くなります。

  • どのくらいの入居率が見込めるか
  • いつごろ物件を売却するか
  • 入居者が少ない場合、どれくらい家賃を下げるか

などのイメージを持って、物件購入に進むことが大切です。

不動産投資は明確なビジョンを定めてからスタートさせるようにしましょう。

2.自己資金を用意する

理想はある程度の自己資金を用意して、投資をスタートさせることです。一般的には、物件購入価格の20%〜30%が目安と言われています。

というのも、自己資金が多いほど、銀行から大きな額の融資を引き出しやすくなるからです。

また、一部を頭金として用意し、足りない金額を融資でカバーするほうが支払う金利の総額が少なくなるため、安定経営にも効果的です。

もちろん、自己資金ゼロ・フルローンで不動産投資を始める方もいます。

しかし、資金の借り入れ条件が悪くなったり、予期せぬ物件の修繕に対応しにくかったりするので、自己資金はあるに越したことはないと覚えておきましょう。

3.キャッシュフローを理解する

キャッシュフローとは、手元にある現金の動きのこと。税金や修繕費の支払いのため、ある程度のお金は手元に置いておく必要があります。

請求が届いたからと言って無計画にドンと払い出してしまうと、直近の支払いが間に合わなくなり、資金がショートしてしまうかもしれません。

将来的に大きなリターンが見込まれる投資物件を購入したとしても、利益を得られる時期が来るまでに資金が底をついてしまえば、その時点で投資を断念することになります。

キャッシュフロー経営の基本は、収入を早めて、支出を遅らせること。

自分の財務状況を把握し、必要に応じて改善策を速やかに講じることが、堅実な運用のための鍵です。

4.主体的な情報収集を行う

不動産会社だけに頼って情報収集を行うのは危険です。なぜなら、投資に成功したいあなたと、不動産を売りたい業者では、利害関係が完全には一致しないからです。

そのため、待ちの姿勢ではなく、自分から主体的に情報収集をすることが失敗を避けるためのコツと言えるでしょう。

たとえば、自分で物件を見に行って現況を把握したり、売主にヒアリングしたりといったリサーチが重要です。

書面だけではわからない細かい事情が明らかになることもあります。

不動産購入後に不都合な事実が発覚した、という事態を避けるためにも、納得のいくまで物件を吟味するようにしましょう。

5.信頼性が高く実績のある賃貸管理会社に任せる

不動産投資は長期的視点をもって行う投資であり、信頼できる賃貸管理会社は長く付き合うパートナーです。

入居者へのサポートが手厚く、賃貸物件の管理も丁寧となれば、不動産投資最大のリスクとも言われる空室率も改善されるでしょう。

余裕があれば、依頼先の会社の財務状況を確認しておき、倒産リスクがないかをチェックできると良いですね。

不動産投資を成功に導く方法4選

不動産投資を成功に導くには、どんな施策が有効なのでしょうか。

こちらでは、4つの方法について解説します。

  1. リフォーム・リノベーションをする
  2. 仲介業者を変更する
  3. 用途を変換する
  4. 繰り上げ返済を行う

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.リフォーム・リノベーションをする

長期にわたって空室が続き家賃収入を得られない・売却しても損失になるという物件は、価値そのものが低下しているケースが多いです。

その場合は、思い切ってリフォーム・リノベーションすることで、黒字に転換できる可能性があります。

ただし、大幅な追加投資になるので、エリアの賃貸マーケット分析や、売却を含めたシミュレーションをしたうえで実施する必要があります。

エリア自体の魅力がなくなっている場合は、物件価値を上げても黒字転換は難しいので、損切りする決断も迫られるでしょう。

一発逆転の切り札とまでは言えませんが、リフォーム・リノベーションは状況を好転させるための有効な手段の1つ。ぜひ実施も検討してみましょう。

2.仲介業者を変更する

入居者がなかなか決まらない場合、入居者募集を担当する仲介業者に問題がある場合があります。

入居者を探す力・客付け力のある仲介業者に変更することで、空室が埋まったというケースも。

賃貸管理を依頼する際には、以下の項目を確認してみましょう。

  • 賃貸業務に強いか
  • 退去者が出た場合どのような流れで次の入居者を決めるのか
  • どのような管理を行うのか
  • 現在管理している物件の入居率・空室率

これらは不動産投資の成功に重大な影響をもたらします。

口コミ・評判なども加味して、信頼のおける会社と長く付き合っていきたいですね。

3.用途を変換する

不動産投資においては、賃貸目的以外での物件運用も期待されています。

たとえば、民泊。居住エリアとしての魅力が落ちても、周辺の観光資源が充実していたり、物件の訴求力が一定の水準以上あったりすれば、宿泊施設としてのリニューアルも検討できるでしょう。

ただし、民泊に変えるには2つの条件を満たさなくてはいけません。

  • エリア自体で民泊が許可されているか
  • マンションの管理組合で民泊が禁止されていないか

今後の規制緩和の状況によっては、不動産投資における活用の幅が広がりますよ。

4.繰り上げ返済を行う

不動産投資はまとまったキャッシュが必要になります。そのため、物件購入にあたり、銀行から借り入れを行っている事業者がほとんどでしょう。

もし手元資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済を行うことも検討しましょう。元金を早めに圧縮しておくことで、将来の金利変動リスクに備えられるからです。

不動産投資は自分の投資判断1つで、状況を好転させることが可能です。

ぜひこの記事を参考に、投資を成功に導くための選択肢を1つでも多くもっておくようにしましょう。

初心者が知識ゼロから不動産投資を身につけるなら「不動産 Hacks」

不動産 Hacksは、不動産投資に興味のある初心者~中級者を対象に、幅広い種類の不動産投資について基礎からしっかりと学べる講座です。

YouTubeチャンネル登録者28万人を超える、現役不動産投資家のもふ( @mofmof_investor )が講師をつとめています。
  • 副業としてプラスアルファの収入が欲しい方
  • 何かしらの副業を始めてみたい方
  • 不動産投資に興味があるが、知識がない方
などにうってつけの教材です。

「これから不動産投資を始めてみたい」と考えている方は、ぜひ無料のサンプル動画で講座内容をご確認ください!