「不動産投資をやったことがない」
「投資初心者向けにやり方を教えて欲しい」
「不動産投資初心者でも利益を得られるだろうか」
このような悩みにお答えしていきます。
不動産投資をやってみたい初心者にとって、まずはどんな流れで進めるのかは気になるポイントです。
具体的なやり方がハッキリしないと、そもそも自分に向いているかどうかが判断できません。また、初心者によくある失敗も把握しておくと心強いですよね。
そこで、こちらの記事では不動産投資について、以下の内容で解説していきます。
- 不動産投資のやり方
- 不動産投資初心者によくある失敗
- 初心者が不動産投資で気をつけるポイント
不動産投資初心者の方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
初心者向け！不動産投資のやり方7ステップ
不動産投資初心者の方向けに、簡単なやり方の流れを7ステップで解説していきます。
- 不動産についての勉強をする
- 投資金額や目標とする時期を決める
- 物件を探す
- ローンの審査を受ける
- 物件を購入する
- 管理会社を選定する
- 運用を開始する
どのような流れを経て運用できるのか、ぜひチェックしてみてください。
1.不動産についての勉強をする
不動産投資をしたいと考えたら、まずは知識を身に着けなくてはなりません。
勉強が面倒だからといって適当に購入したり、人に言われるがままに物件を選ぶと、失敗する可能性が非常に高くなるからです。
不動産投資には、専門用語がたくさん出てきます。知らない用語はしっかり調べてどんなことを指しているのか把握できるようにしておきましょう。
用語の意味なら、インターネットを利用すればすぐに検索できます。
不動産投資の基礎については、教材やセミナー参加などで学ぶのがおすすめです。
プロから学ぶことで、より実践に役立つ情報を得られるメリットがあります。
ただし知識ゼロでセミナーに参加しても、意味がわからず無駄な時間を過ごしてしまう可能性があります。
インターネットなどを利用するなどして、ある程度不動産投資の基礎を把握しておくことも大切です。
2.投資金額や目標とする時期を決める
不動産投資の知識が身についたら、実際にどれくらい投資するのか、どんな目標をいつまでに達成したいかを決めましょう。
収入を増やしたいという漠然とした目標ではなく、自己資金と投資金額のバランスを考えて具体的に考えることが重要です。
「○年後までに○万円の利益を得る」と具体的な目標を設定することで、計画的な投資が可能です。
また、計画どおりに進まないときは、投資の内容を見直すきっかけにもなります。
不動産投資は利益の上昇・下降が緩やかなので、定期的に見直さないと、気づいたときには取り返しがつかないほどの損失になっていたということも考えられます。
できるだけ具体的に目標を立てたら、それを基準にして計画的に投資を行うことが大切です。
3.物件を探す
目標を決めたら、実際に達成できる物件を探していきます。最適な物件を探すには、さまざまな選び方があります。
- 新築物件・中古物件
- マンション・アパート・戸建て
- 1棟・区分
- 都心・地方
- 高層・低層
など。特に、物件を選ぶ前に重要なのが土地選びです。人口が少ない地方の場合、なかなか入居者が見つからず空室になるリスクが高いので注意が必要です。
最適な物件を探すためには、情報収集は欠かせません。
ただし数値や写真だけでなく実際に見てみないと本当の雰囲気がつかめないので、自分の足で現地確認することも行ってみてください。
不動産投資で成功するためには、入念な事前調査が必須です。
4.ローンの審査を受ける
購入したい物件を見つけたら、不動産投資ローンの審査を受けます。不動産投資を自己資金ですべてまかなうのは難しく、ローンを利用する方が多いです。
自己資金があまりないのに、ローンを利用しないで物件を購入しようとすると、条件を妥協する必要性がでてきます。
しかし、不動産投資で物件選びを妥協することは、失敗のリスクを高める危険行為です。
十分な資金を用意し、最善の物件を選ぶのが、不動産投資を成功させるコツです。
ローンの種類により、金利の違いや頭金の有無などさまざまです。
また、融資可能な金額はその人の収入などによるため、場合によっては希望どおりの金額を借りられないこともあります。
どれくらいのローンが組めるのか、早めに確認しておくとよいでしょう。
5.物件を購入する
不動産投資のローン審査に通ったら、物件を購入します。大まかな流れは以下のとおりです。
- 宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明を受ける
- 「不動産売買契約書」に記名・捺印する
- 融資を受ける場合は、金銭消費貸借契約を結ぶ
- 決済する
- 物件の引き渡し
後で「そんなこと聞いてなかった」とトラブルにならないよう、説明はしっかり聞いておきましょう。
また、融資を受ける場合は「融資特約」をつけるのがおすすめです。
これは融資が成立しなかった場合に、売買契約を白紙に戻せるものです。
融資特約がない状態でローンが不成立になると、手付金が返却されないことがあるため、注意が必要です。
6.管理会社を選定する
物件が無事購入できたら、管理会社を選定しましょう。
自分で管理を行う人もいるかもしれませんが、副業だったり物件が遠かったりする場合は、業者に任せたほうが安心です。
委託手数料が発生するため、つい安いところを選びがちですが、業務をしっかり行ってもらえなければ、委託費用はすべて無駄になってしまいます。
ある程度手数料がかかっても、しっかり管理を行ってくれる会社を選んだほうがよいでしょう。
不動産会社が紹介してくれることもありますが、大切な物件を任せられるかどうか、自分でしっかり選定することも必要です。
7.運用を開始する
物件の運用を開始したら、入居者募集やリフォームなどを行っていきます。
業者にお願いして物件情報を掲載したり、想定している入居者に合わせて物件を改築していきます。
不動産投資は満室状態を維持することが、売上増加のために大切です。
「どうすれば満室になるのか」「初期投資に対してどれくらいのリターンが得られるか」を考えて、家賃設定やリフォームを行っていきましょう。
不動産投資初心者によくある失敗3選
不動産投資の初心者によくある失敗を3つ紹介します。
- 不動産の知識がなく人に勧められた物件を購入する
- 現金資産がなく損切りできなくなってしまう
- 物件のメンテナンスを怠る
チェックしておけば、失敗のリスクを軽減できます。ぜひ参考にしてみてください。
1.不動産の知識がなく人に勧められた物件を購入する
不動産投資をしようと考えるなら、まず物件について勉強することが必要です。
勉強しなくても、おすすめの物件を購入すれば問題ないだろうと考えていると、失敗するリスクが高まります。
不動産投資を行うのはあなた自身です。営業マンが勧める物件が必ずしも良いとは限りません。
高額な投資を行うからこそ、納得してから購入することは必須です。
- 不動産投資の教材を購入する
- YouTubeなどの動画サイトで勉強する
- セミナーに参加する
などで勉強して、疑問や不安に思うことはとことん質問したうえで、納得してから購入することが、不動産投資を成功させるために大切です。
不動産投資は大きなお金が動くもので、失敗したからといって簡単に辞めることはできません。自分自身で最適な物件を選べるよう、とことん勉強しておきましょう。
2.現金資産がなく損切りできなくなってしまう
投資物件には、何が起こるか予測できません。
最初は入居者が多く順調にいっていても、入居率が下がって利益が減ってしまったり、リフォーム費用がかかりすぎて赤字になったりすることもあります。
収支がマイナスになるようであれば、物件の売却を考える必要がありますが、貯蓄がなく残債を支払えない状態だと損切りできなくなってしまいます。
そして身動きが取れず、どんどん資産が減っていく可能性もゼロではありません。
また資金繰りが悪い物件を所有し続けていると、金融機関からの信用を失い、新たに不動産を購入したいときに融資を受けられないリスクが高まります。
万が一に備えて、家賃収入の一部を取っておくなど、普段から対策を行うことも必要です。
3.物件のメンテナンスを怠る
不動産投資は、物件を購入した時点で終わりではありません。物件のメンテナンスをしっかり行い、入居率の低下を防ぐことが必須です。
管理会社に任せっきりにしてしまうと、細かいところに気づかない可能性もあります。
日々の管理は任せていても、リフォームや設備交換の際は、自分の目でみて確かめることも大切です。
設備を新しくしたほうが入居者が入りやすいなら交換する、リフォームのコストダウンを試みるなど、メンテナンスには積極的に関わっていくようにしましょう。
自分の物件という気持ちも強くなり、より不動産投資に力が入り結果的に収益アップに繋げられます。
不動産投資初心者が気をつける5つのポイント
不動産投資初心者が気をつけたいポイントを、5つに分けて解説していきます。
- 信用できる不動産投資会社を選ぶ
- 今後のプランをしっかり立てる
- 物件の数字をみて判断する
- 収益が出たら一部を貯蓄や再投資に充てる
- 不正融資に気をつける
初心者が投資に失敗しないための参考にしてみてください。
1.信用できる不動産投資会社を選ぶ
不動産投資会社を選ぶときは、複数社とやり取りするのがおすすめです。
1社だけに絞っていると、担当営業マンが正しいことをいっているのか判断しづらいからです。
特に初心者の場合、よくわからないため詳しそうな人の意見に流されてしまいがち。
しかし営業マンの言葉は、自社に利益があるかどうかを優先させている可能性があるので注意が必要です。
複数社とやり取りしていれば、1つの意見を鵜呑みにすることがないので、損をするリスクが軽減されます。
また営業マンに質問しっぱなしではなく、自分で勉強しておくことも大切です。
2.今後のプランをしっかり立てる
不動産投資を行うなら、購入して終わりではなく今後どうするのかを考えておく必要があります。
「相続する」と「売却する」では、今後の利益に大きく影響するからです。
出口戦略を立てておかないと、利益が下がったときには手遅れということもあります。
家賃は基本的に下がっていくため、将来的に売却を考えているなら、数年後に高く売れる物件かどうかを考慮することも重要なポイントです。
3.物件の数字をみて判断する
投資物件は、見た目の良さではなく具体的な数字で判断するようにしましょう。
例えば、ばきれいな新築物件を見て「これだけきれいな家なら入居者に困らないだろう」と考えるのは危険です。
新築できれいな状態でも、数十年後には築古物件になります。経年したときに入居者が安定して入るかどうかも見極めることが大切です。
建物を見るだけでは判断できないので、人口推移や周辺地域との家賃の差など、具体的な数値も参考にしてみましょう。また、周りの環境を見ることも大切です。
また、入居者の目線になり「他の物件と比較したときに、この物件を選ぶだろうか」と冷静に考えてみるとよいでしょう。
4.収益が出たら一部を貯蓄や再投資に充てる
不動産投資で収益を得たら、一部は貯蓄や再投資の費用として確保しておきましょう。
不動産投資は入居者や建物のトラブル、自然災害などで資産価値が大幅に下るリスクがあります。
トラブルが発生したときにすぐに対処できる資金がないと、最悪の場合破産するかもしれません。
不動産投資の利益は、すべて生活費として使ってしまうのではなく、一部は万が一に備えて蓄えておきましょう。
5.不正融資に気をつける
不正融資にも気をつける必要があります。金利が安いと目先の利益に目がくらみ、不正融資を受ける危険性があるため注意しましょう。
金融機関からのローンで不正融資を行うと、いずればれます。残債を一括返済することを求められて、支払いができず破産する可能性もゼロではありません。
銀行の融資が通らない場合は甘い言葉に引っかからず、別の物件を探したり、与信を得やすい仕事に転職したりするなど、正攻法の対策を行いましょう。
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