「ワンルームの不動産投資のメリットは？」
「デメリットも把握しておきたい」
「ワンルームの不動産投資で成功するには？」
このような悩みにお答えしていきます。
不動産投資を行うなら、ワンルームも選択肢のひとつです。
ワンルーム不動産は投資しやすく、初心者に人気があります。
ただしワンルームといえども、決して安い投資ではありません。
そのためメリットやデメリットを十分把握した上で、選ぶかどうか検討することが大切です。
そこで、こちらの記事では、
- ワンルーム不動産投資のメリット・デメリット
- ワンルーム不動産投資で成功するコツ
について、解説していきます。
不動産投資でどんな物件にするか迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。
ワンルーム不動産投資のメリット5選
ワンルーム不動産投資のメリットを、以下5つの項目に分けて解説していきます。
- 少ない元手でも始められる
- 安定した家賃収入が得られる
- 生命保険金の対象になる
- 節税効果が期待できる
- 将来の生活の備えにできる
まずはどのようなメリットがあるのか、確認してみてください。
1.少ない元手でも始められる
不動産投資には、マンションやアパート、戸建てなどさまざまな種類があります。
中でもワンルームマンションは、投資額が比較的少なく始められるのがメリットです。
物件にもよりますが、中古マンションでも1棟1億円以上かかることがあります。
一方ワンルームマンションの場合、新築でも1棟2,000万円程度から投資が可能です。
中古なら数百円で投資できることもあるので、資金面で投資を迷っている方でも検討しやすいでしょう。
金融機関からの融資を受ける際、5,000万円以上の物件となると審査が厳しくなり、若い人や年収が高くない人の場合難しいことがあります。
ただし2,000万円ほどの融資なら年収がそれほど高くない人でもチャレンジが可能です。フルローンが利用できれば、頭金が無くても投資を始められるケースもあります。
2.安定した家賃収入が得られる
ワンルームマンションの投資は、毎月の家賃が主な収入源です。
空室がなく入居者がしっかり確保できていれば、長期的に安定した収入が期待できます。
同じ投資でも、例えばFXは短期間で上昇・下落するため、ハイリスク・ハイリターンの投資です。
それに対し、ワンルームマンションなどの不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
これは、安定した入居需要が確保できれば、利回りやキャッシュフロー（お金の流れ）が読みやすいからです。
投資対象として比較的安定しているのが、ワンルーム投資のメリットだといえます。
3.生命保険金の対象になる
不動産投資で金融機関のローンを利用する場合、団体信用生命保険がついていることがほとんどです。
これは、名義人に万が一の事があった時、払えなくなったローンの残高を保険金で補填してもらえる制度です。
団体信用生命保険料はローンの金利に含まれるため、新たに支払いが発生することはありません。
不動産投資を行うことで、生命保険に加入することと同様の効果があるといえます。
4.節税効果が期待できる
ワンルームマンション投資では、物件取得費を耐用年数に応じて「減価償却費」という名目で経費として計上できるので、節税につながります。
不動産投資には、家賃収入だけでなく、管理費や修繕積立金、火災保険などさまざまな経費がかかるものです。
収入から経費を引いた金額がマイナスになる場合、赤字になった分は給与所得から差し引くことが可能です。
給与所得で支払った税金の一部が変換されるので、キャッシュフローの改善が期待できるのもメリットのひとつです。
5.将来の生活の備えにできる
不動産投資のローンを完済すれば、マンションが手元に残るので将来の備えにできます。退職後に年金以外の収入を得ることが可能です。
定年前にローンを完済することを目指し、繰り上げ返済なども活用するとよいでしょう。不動産物件を確保しておけば、定年を迎えた後の不安も軽減されます。
ワンルーム不動産投資のデメリット4選
ワンルーム不動産投資には、デメリットもあります。4つのデメリットを紹介していきます。
- 年間収支がマイナスになる可能性がある
- 空室や家賃滞納のリスクがある
- 家賃が下落するリスクがある
- 不動産投資ローンの金利上昇リスクがある
メリットと併せて、ぜひご確認ください。
1.年間収支がマイナスになる可能性がある
ワンルームマンション投資を始める際は、さまざまな経費がかかることを把握しなければなりません。
家賃収入がそのまま利益になるわけではないことに注意が必要です。
例えば、以下の経費も収支に計算します。
- 借入金の支払利息
- 保険料
- 各種税金
- 修繕積立金
- 管理費
- 減価償却費
など。諸経費やローンの返済額が家賃収入を上回ると、赤字経営になります。
ワンルームマンションを購入する際に発生する税金は購入者の負担です。
また、修繕費などの維持費用もオーナー負担になるため、家賃収入のみで考えていると、実際にはほとんど利益が出ないということもあり得ます。
ワンルーム投資では、収支のバランスを考えることが成功の秘訣です。
2.空室や家賃滞納のリスクがある
不動産投資は、空室や家賃滞納により収入が得られなくなるリスクがあることに注意が必要です。入居ニーズが低い地域や利便性が悪い物件を選ぶと、空室率が高くなります
空室や家賃滞納は、いつ起こるか予測できません。そのため、収支計画の際にある程度減収を想定しておかないと、赤字のリスクが高まります。
借り手がいなければ、収入はゼロです。空室をできるだけ出さないようにするには、需要の高い地域や物件を選ぶことが大切です。
また、建物の状態は入居率に影響するため、維持管理をしっかり行ってくれる管理会社を選ぶことも重要なポイントです。
3.家賃が下落するリスクがある
ワンルームマンションは、家賃が下落することを考慮する必要があります。
家賃は、特に入居率が低い物件の場合、年数が経過するほど下がる傾向です。
また周辺の相場が下がっていると、空室が出て新しい入居者を募集する際に、値下げせざるを得ないこともあります。
借り手があまりいない地域や、駅から遠い物件、設備が古い物件などは、家賃が下がる可能性が高いでしょう。
収入が年々減るリスクも考慮して、慎重に物件を選ことが大切です。
4.不動産投資ローンの金利上昇リスクがある
金融機関からの借り入れを、低金利の変動金利で融資を受けている場合は注意が必要です。
金利が上昇するリスクが高いため、支払い利息の負担が大きくなることも考えられます。
そのため、ローンを選ぶときは、変動金利・固定金利・10年固定金利など、先のことも考えて選定しなければなりません。
また、入居者の入れ替わりが多い物件は、リフォーム費用や原状回復費用が増加することがあります。ローンの金利以外に、リフォーム等の費用も年間収支に影響することを考慮しておきましょう。
ワンルームの不動産投資で成功する5つのコツ
ワンルーム不動産投資で成功するためのコツもチェックしておきましょう。以下5つのコツを解説していきます。
- 借り手がいる物件を狙う
- 新築よりも中古がおすすめ
- 複数の物件を比較する
- 仲介業者と管理会社はしっかり選ぶ
- 収支と利回りをきちんと計算する
ぜひ参考にしてみてください。
1.借り手がいる物件を狙う
ワンルームの不動産投資で失敗しないためには、借り手のいる物件を狙うのがおすすめです。
選択肢のひとつとして「オーナーチェンジ」という方法があります。これは、すでにオーナーと借り手がいる物件を購入して投資する方法です。
借り手を探したり、管理会社を探したりする手間が省けるため、購入してすぐに安定収入を得られるのがメリットです。
特に、初めての不動産投資で失敗するのが不安な方は、オーナーチェンジを検討してみてください。
2.新築よりも中古がおすすめ
不動産投資の初心者は、新築物件よりも中古物件のほうがおすすめです。一見、新築物件のほうが入居者がすぐ見つかるように思うかもしれません。
しかし、ワンルームの場合は単身者が多く、すぐに入居できて家賃が安い物件を好む人が多いからです。
そのため、新築で家賃が高い物件を1棟所有するよりも、家賃が安く借り手が見つかりやすい中古物件を複数所有したほうが、安定した家賃収入につながります。
特にワンルームの不動産投資を行うなら、借り手が多く家賃が安い中古物件を複数持つことを検討してみてください。
3.複数の物件を比較する
ワンルームマンションで不動産投資を考えるなら、複数の物件を比較することが大切です。
特にワンルームは人気物件の特徴があります。
- 都心近い
- 駅から近い
- 新築よりも中古
ワンルームを借りるのは単身赴任の人も多く、都心に近いほうが人気です。
また、都心に近ければ近いほど家賃も高くなる傾向なので、投資する物件としてはかなり有利です。
またワンルームマンションを借りる人は、短期間の利用を目的としている人が多く、家賃の高い高層マンションよりも低層階のほうが人気の傾向です。
このように、人気の物件にはいくつか条件があります。さまざまな物件を比較して、より需要の高いものを選ぶようにしましょう。
4.仲介業者と管理会社はしっかり選ぶ
不動産投資では、空室がなくコンスタントに家賃収入を得ることが理想的です。そのため、物件の宣伝をしっかり行ってくれる仲介会社ぶことが大切です。
広告料は無料のところが多く、物件が契約されたときに借り主が仲介手数料を支払うため、金銭面の負担はそれほど大きくないでしょう。
また、ワンルームマンションの管理は、しっかり任せられる管理会社に依頼することも必要です。
自分で管理しても良いですが、物件が近くになかったり、副業などで常時管理できなかったりする人も多いでしょう。
日々の管理をしっかり行ってくれるマンションの管理会社に委託すれば、物件を良い状態に保ってくれます。
きちんと管理をしておくことで、空室が出た際にすぐ次の借り手が見つかりやすいのがメリットです。
管理会社に業務委託する際、空室期間があっても一定の家賃収入が得られるサブリース契約という制度もあります。空室のリスクを軽減したい方は、利用を検討してみると良いでしょう。
5.収支と利回りをきちんと計算する
ワンルームマンションの投資を始める前に、収支と利回りの計算をしっかり行っておきましょう。きちんと計算しないと、失敗するリスクが高まります。
家賃収入などがインカムゲイン（収入）になります。
- 家賃
- 共益費：家賃の5~10％程度
- 礼金：家賃の1~2ヶ月分
- 更新料：家賃の1~2ヶ月分
利回りは、物件を取得した費用に対し、1年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかを示す指標のことです。
利回りは、物件の収益力を見るための指標となります。利回りにはいくつか種類があります。
- 表面利回り：物件の大まかな収益力を見るための指標。諸経費については考慮しない
- 実質利回り：諸経費も計算して算出するので、より正確な収益力が判断できる
- 想定利回り：満室を想定したときの利回り
- 現行利回り：現在の入居状況における利回り
想定利回りが高いからと言って、その物件が優れているとは限りません。空室があれば、利回りは下がるからです。
このように、数値の高さだけで判断せず「空室が多くないか」「周りの利便性」はどうか、なども考慮して良い物件を判断するようにしてみてください。
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