「不動産投資をはじめてみたいけど失敗が怖い」
「投資に失敗して破産するのはどんなときかな？」
「もし自己破産したら、どんなことが起こるかな？」
こんなお悩みにお答えします。
不動産投資を長期で運用していると、空室や家賃収入が下がるなど予期せぬ事態で、ローンの返済が難しくなるケースがあります。
銀行への返済を先延ばしにしていると最悪の場合、自己破産になってしまうことも。
ただし、あらかじめ破産する理由を知っておき、失敗しないためのポイントを押さえておけば自己破産になるリスクを下げられます。
そこで本記事では、以下のポイントについて、解説していきます。
- 自己破産してしまう理由
- 破産する典型的なケースとは
- 自己破産となったときに知っておきたいこと
- 不動産投資で失敗しないための5つのポイント
「これから不動産投資を始めたいけど失敗したくない」と考えている方は、ぜひ最後までお読みください。
不動産投資で自己破産してしまう理由は「ローンの残債を返済できないから」
不動産投資で自己破産してしまう理由は、不動産を売却してもローンの残債を返済できないからです。
不動産投資では物件を購入したあとに、空室が埋まらなかったり築年数が経過して家賃収入が下がったりすると、収益は赤字になることも。そうなると銀行へのローンの返済は、貯金や給与から持ち出しになります。
ローンの返済まで期間がある場合、赤字になった物件は売却を検討します。しかし近年はバブル期と違い不動産価格も上がりにくい状況です。物件を売却したしても多額の借金が残る場合、返済が難しいと判断して自己破産を選択するのです。
不動産投資で破産する典型的な5つのケース
不動産投資で破産する、典型的な5つのケースをみていきます。
- 相場より高い金額で物件を購入した
- 諸経費にかかる貯蓄がない
- 銀行からの金利が高い
- 家賃収入が下がる
- 入居者がつかず空室が多くなる
それぞれ、順番に解説します。
1.相場より高い金額で物件を購入した
相場より高い金額で物件を購入した場合、破産する可能性は高くなります。
賃貸の場合でも、家賃設定は地域の相場よりも値上げしづらいので、収益が悪化する可能性が高いからです。
たとえば、投資用にワンルームマンションを3,000万円で買ったとします。
ところが実際の物件価格が2,000万円だった場合、想定した賃料では入居者がつかない可能性が高いです。
あとで収支が悪化してから不動産を売却しようにも、もともとの購入額がマイナスなので、売ったとしてもローンの返済はできなくなります。
相場より高い条件で物件を購入してしまったら、利益を出すのが難しくなるので、破産するリスクは上ります。
2.諸経費にかかる貯蓄がない
諸経費にかかる貯蓄がないと、まとまった資金が必要な場面で、支払いは難しくなります。
不動産投資には、銀行へのローンの返済以外に以下の経費がかかります。
- 修繕費
- リフォーム代
- 設備費用
- 管理会社への支払い
- 空室時の広告費
- 火災保険料
- 固定資産税
たとえば積立修繕費は、毎月の経費にはかかりませんが、建物の経年劣化で必要になる費用です。
外壁のひび割れやタイルの破損は、1戸あたり100万円を超えます。諸経費の見積もりが甘く積立金が不足すると、支払いはできないこともあるでしょう。
貯蓄がない不動産経営は、破産リスクが高くなります。
3.入居者がつかず空室が多くなる
入居者がつかず空室が多くなると、破産するリスクが高くなります。
どんなにいい物件を揃えても、入居者が入らなければ家賃収入がなくなり、銀行への返済が貯蓄からの支払いになるからです。
空室リスクは不動産投資で、もっとも避けたい状態です。特に2〜3月は転勤や入学にともなう引っ越しで、入居者が入れ替わる時期。
この期間に空室を出さないために、管理会社に広告を依頼するなど事前の対策が必要です。
ところが周辺に新築マンションができたり、地方の物件で入居者が見つからなかったりして、空室を作る可能性があります。
空室が埋まらなければ、赤字を出し続けることになり、破産につながります。
4.家賃収入が下がる
家賃収入が下がると、ローンの返済が赤字になるかもしれません。その場合、返済は自己資金から持ち出しです。
物件が古くなると、新しい入居者を入れるために家賃を下げないといけない状況になるかもしれません。
また、周囲に新築マンションができると、空室がでないように家賃を下げるケースも考えられます。
家賃収入を下げたことで、今までのように利益は出ない可能性があります。
もし家賃収入が赤字になると、黒字に戻すのは困難です。室内をリフォームしても、設備投資にかかる費用の回収できるか予測は立ちません。
利益が出ない不動産は売却が候補となりますが、残債を払いきれないと破産のリスクがともないます。
5.銀行からの金利が高い
銀行からの金利が高いと、ローンの返済が難しくなります。銀行への返済額が増えて、利益を出すまで時間がかかるからです。
例えば3,000万円の物件をフルローンで購入したとします。
不動産担保ローンの金利を5％と3％で比較した場合、15年間の返済総額は以下の通りです。
| 金利 | 5％ | 3％ |
| 借り入れ | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 返済期間 | 15年 | 15年 |
| 返済総額 | 約4,270万円 | 約3,730万円 |
返済額に500万円以上も差があるので、収益をプラスにするのに時間がかかります。
不動産ローンを組む際に、頭金や資産がないと金利は高くなります。フルローンの不動産投資は、金利による返済総額のシミュレーションが必要です。
不動産投資で自己破産となったときに知っておきたいこと5選
不動投資で自己破産になったときに知っておきたい点について、以下の通りまとめました。
- 自己破産を理由に職場を解雇されることはない
- 士業資格は一定期間停止する
- 不動産や資産は処分される
- 自己破産後は借金の支払い義務はなくなる
- ブラックリスト（信用情報期間）に登録される
それぞれ順番に解説します。
1.自己破産を理由に職場を解雇されることはない
自己破産を理由に今の職場を解雇されることはありません。
自己破産の申請を出しても、職場に通知されることはないからです。
仮に自己破産を理由にクビになった場合、不当解雇として職場を訴えられます。また、職場で自ら破産したと言わない限り、周囲に知られることはないでしょう。
ただし一部例外として、金融機関に勤める人や経理業務にあたる人は、自己破産による解雇は不当解雇にあたりません。
自己破産を理由に職場を解雇されることはないので、もし破産したとしても、日常生活はやり直せます。
2.士業資格は一定期間停止する
自己破産後に士業資格は一定期間停止します。資格停止にあたる主な職業は、以下の通りです。
- 弁護士
- 司法書士
- 公認会計士
- 税理士
- 社会保険労務士
事務所を開設している人は、資格停止中は活動できなくなります。また会社に勤務している人は、資格停止を理由に職場を解雇されるかもしれません。
士業資格を持っている方は、不動産投資するにあたって、自己破産した際に資格停止になることを理解しておきましょう。
3.不動産や資産は処分される
自己破産を申請すると、持っている不動産や資産は処分されます。ただし賃貸物件に住んでいる場合、家を追い出されることはありません。
破産後は99万円以下の現金の所持は認められるので、必要最低限の資金は残ります。
破産手続きにかかる弁護士費用は、財産を処分したあとに20〜40万円ほどの支払いが発生します。
4.自己破産後は借金の支払い義務はなくなる
自己破産後に借金の支払い義務はなくなります。
ただし、ローン契約時に記名した連帯保証人は借金を肩代わりしなければなりません。
仮に連帯保証人も借金を返済できない場合、一緒に自己破産する必要があります。
自己破産手続きする際には、必ず連帯保証人の了承を得てから、申請を出します。
5.ブラックリスト（信用情報機関）に登録される
自己破産したら、ブラックリスト（信用情報機関）に登録されます。ブラックリストに載った場合のデメリットは、ローンが組めなくなったり、クレジットカードが発行できなくなったりすることです。
5〜10年ほどでリストから名前は削除され、再び不動産ローンを組み直せます。
ただし、もともとローンを組んだ銀行は名前が残っているので、再びローンを組み直すのは難しいでしょう。
不動産投資で失敗しないための5つのポイント
不動産投資は多額の資金を運用するので、失敗したらまたやりなおせばいいは通用しません。
そこで不動産投資で失敗しないために、以下5つのポイントを押さえましょう。
- 不動産に関する知識をつける
- 相場より安い物件が出るまで焦らない
- 築年数が増えると家賃は下がると予測する
- 修繕費や保険料など必要経費を確保する
- 住宅ローンの金利は上がるリスクも想定する
それぞれ、順番にみていきます。
1.不動産に関する知識をつける
不動産投資に関する知識を身につけましょう。
「なんとなく儲かりそうだから」という理由だけで始めると、後悔する可能性が高まります。
不動産投資は、以下のような広い範囲の知識を求められます。
- 不動産そのものも知識
- 税制度や経理
- 管理会社の選定
- 修繕やリフォーム対策
- 保険会社
- 空室対策
勉強する範囲が広いぶん正しい知識を身につけておけば、失敗する可能性は低くなります。正しい知識を身につけて、投資運用に役立てましょう。
2.相場より安い物件が出るまで焦らない
不動産投資では、相場より安い物件が出るまで焦らないことが重要です。安い物件を購入できたら、価格を下げずに売却できます。
安い物件を見つけるために、普段から狙っている地域の相場を調べておきましょう。
おすすめのリサーチ方法は、楽待やHome’sなど不動産ポータルサイトです。
木造や鉄筋コンクリートなど詳細条件を変えて全国の物件を検索できるので、不動産相場の知識が身につきます。
物件相場をリサーチして、相場より安い物件が出るのを待ちましょう。
3.築年数が増えると家賃は下がると予測する
築年数が増えると、家賃は下がると予測しましょう。
賃貸住宅に住む入居者は新しい物件を好みます。不動産の築年数が経過すると、家賃を下げなければ入居者はつかなくなります。
とくにマンションやアパートなどの賃貸住宅において、2年契約を結ぶケースが大半です。
契約の更新時に退去する可能性があるため、次の入居者の際には相場に合わせて家賃を下げることを検討しなくてはなりません。
家賃収入を下げないために室内をリフォームする方法もありますが、費用を回収できるほど効果が出るか予想しづらいです。
あらかじめ家賃収入は減っても問題がないように、収支計画を立てましょう。
4.修繕費や保険料など必要経費を確保する
修繕費や保険料などの必要経費を確保しましょう。
築年数が10年以上の物件になると、外壁などの大規模修繕に１戸あたり100万円以上もの費用が必要です。
また入居者の入れ替えのタイミングで、家賃を滞納する人がいるかもしれません。
修繕費や保険料などまとまった出費にも対応できるように、必要経費を確保しましょう。
5.住宅ローンの金利は上がるリスクも想定する
住宅ローンの金利は上がるリスクも想定しましょう。あたりまえですが、金利が上がると銀行への返済額は多くなるからです。
例えば5,000万の借り入れに、3％金利の30年ローンを組んだとします。10年後に金利が4％に上がると、返済総額は400万円以上も増えます。
とくに20年以上の長期で不動産運用を考えている方は、金利の影響を大きく受けるので注意が必要です。
金利が上がっても赤字運営にならないか、物件購入前に収支シミュレーションは綿密に行うことで、無理のない返済計画を立てましょう。
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