「不動産投資の成功率はどれくらい？」
「成功率を高める方法が知りたい」
「不動産投資のリスクを回避する方法は？」
このような悩みにお答えしていきます。
不動産投資を行うにあたって、どれくらいの成功率なのかは気になるポイントですよね。
また不動産投資をするなら、成功率を高めるポイントも把握しておきたいところです。
実は、不動産投資には明確な成功率のデータはありません。
人によって考え方が違い、たとえ赤字状態でも「成功」だと判断する方もいます。
そこでこの記事では不動産投資について、
- 成功率についての考え方
- 成功率を高めるポイント
- リスクを抑える方法
について解説していきます。
不動産投資の成功率について気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の成功率についての統計データはない
不動産投資の成功率を具体的な数値で知りたいところですが、残念ながら統計データはありません。
不動産投資の成功の定義が、人によって異なるからです。
不動産投資の目的は、人それぞれです。
- 不動産投資の家賃収入のみで生活できる
- 相続税の節税対策ができる
- 不動産投資で副業収入が得られる
- 不動産投資家として事業を継続できる
- 毎月のキャッシュフローで赤字が出ない
など、どの時点で成功とするのかは、投資の目的により違ってくるでしょう。
目的により成功率も異なり、家賃収入のみで生計を立てるなら成功率はかなり低い10％以下。
副業収入を得ることや節税対策が目的なら、成功率は比較的高く50％以上とも言われています。
具体的な数値で確認できなくても、成功率を高めるポイントやリスクを抑えるコツを知ることで、目標達成しやすくなります。
不動産投資の成功率を高めるポイント9選
不動産投資の成功率を高めるポイントを、9つ紹介していきます。
- 一次情報を参考にする
- 自分のスタイルに合う不動産会社を選ぶ
- 良い物件が見つかるまで妥協しない
- 立地を重視する
- 収支計画をしっかり練る
- 管理会社と良好な関係を作る
- 融資額に余裕をもたせる
- 不動産投資について勉強する
- 資金の管理をしっかり行う
不動産投資で目標を達成できるよう、ぜひ参考にしてみてください。
1.一次情報を参考にする
不動産投資は、情報収集が極めて重要です。そのため、情報を得るときは、信頼できる一次情報を参考にするようにしましょう。
一次情報とは、自分で体験した人が発信する情報や、独自の調査で発信された情報のことです。
例えば「◯◯県で実際に物件を購入した」「10年間マンションを運用した際の利益額」など、その人の実体験に基づいたデータが一次情報です。
ネット上に出回る情報は、この一次情報を加工した二次情報が多数あふれています。
不動産投資のセミナーに参加したときの資料なども、二次情報の可能性が高いので、元データをしっかり確認することが大切です。
新しい情報を得たら、一次情報を必ず確認するようにしておくと、曖昧な情報に踊らされずに済むでしょう。
2.自分のスタイルに合う不動産会社を選ぶ
投資を行う際は、不動産会社選びが大切です。不動産会社により保有する物件に特徴があるからです。
物件の種類には、中古物件や新築物件、マンション・アパート・戸建てなどさまざまです。
知名度や口コミの良さだけでなく、ご自身の投資目的に合わせて、最適な物件を扱う不動産会社を選びましょう。
もし、どんな物件をどのように運用したら良いか迷うのであれば、不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。
自社の物件を勧めるだけでなく、親身になって相談に乗ってくれるかどうかを基準に選ぶのもおすすめです。
3.良い物件が見つかるまで妥協しない
良い物件が見つかるまで、妥協したり諦めたりしないようにしましょう。
良い物件がないからと言って諦めて希望していない物件を購入しても、投資額が大きい分失敗したときのリスクが高くなります。
もし失敗した場合、赤字が続くなら売却しなければなりません。
ところが5年以内の短期間で売却しようとすると「短期譲渡所得」となり、5年以上所有する「長期譲渡所得」に比べて税率が約2倍になります。
結果的に、売却しても利益がゼロどころか赤字になることもあるため、注意が必要です。
一度投資すると、何十年も保有することもある不動産物件なので、理想のものが見つかるまでは徹底的に探し続けましょう。
また、良い物件はいつ出現するかわかりません。好条件の物件がでたときに迅速に対応できるよう、事前に確実な情報やしっかりとした知識を頭に入れておきましょう。
4.立地を重視する
物件選びでは、立地を重視することが大切です。内装や設備はリフォームにより改善できますが、立地は購入後に変えることはできません。
例えば、最寄り駅が遠いワンルームの物件の場合、ターゲットは単身者になるでしょう。
ところが単身では車を所有しない人も多く、駅から遠い物件は敬遠されがちです。
いくら物件がよくても、立地が悪ければ投資しても利益を得られない可能性が高いので注意が必要です。
立地が良い物件は不動産会社が確保していることが多いため、相談会やセミナーに参加して優良物件を紹介してもらうと良いでしょう。
不動産投資をするなら、物件を検討する時点で地域の情報も入手することが必須です。
5.収支計画をしっかり練る
収支計画をしっかり練ることが大切です。収支計画とは、収入と支出を長期的にシミュレーションしたものです。
初心者で収支計画を作るとなると、難しいと考えるかもしれません。
しかし、周辺の物件から家賃はほぼ想定でき、空室率の増加や大規模な修繕などは他の物件と共通することが多いので、現実的な金額を予測できます。
収支計画では、空室率や時間の経過による家賃の低下率など、マイナスの部分を考慮することが大切です。
満室を前提に計画書を作成すると、需要の変化で空室ができたときに赤字になってしまうリスクもあります。
「常に満室」という理想的な状況ではなく、現実的な収支計画を作成するようにしましょう。
作成には時間がかかるので、すべての物件で収支計画を立てるのはあまりおすすめしません。ある程度良い物件を絞り込んでから計画を立ててみてください。
6.管理会社と良好な関係を作る
不動産投資を行っていくには、管理会社と良好な関係を作ることの大切なことです。そのためにまずは、信頼できる管理会社を選びましょう。
良い管理会社を選べば、物件をしっかりメンテナンスしてくれるため、入居者が集まりやすくなります。
管理会社を選ぶときは、以下のポイントを確認しておくのがおすすめです。
- 費用に見合った仕事をきちんとしているか
- 物件のある地域に詳しいか
- 退去者が出たときの集客力が十分に備わっているか
- 担当者はしっかり相談に乗ってくれるか
コストを重視して選ぶと、十分に仕事をしてもらえず、入居者からクレームが来たり、悪い口コミが出回って新しい入居者が見つからなかったりするリスクが高まります。
不動産会社から管理会社を紹介されることもありますが、よく確かめずに依頼しないほうがよいでしょう。
なるべく自分の目で確かめて、良い管理会社を選ぶことが不動産投資の成功につながります。
7.融資額に余裕をもたせる
ローンを組むときは、融資額いっぱいまで物件を購入しないよう注意しましょう。
上限いっぱいまで使ってしまうと、想定外の出費ができたときに対応できません。自分の生活費を切り詰めなければならず、結果的に投資の失敗につながってしまいます。
例えば大家が負担する必要がある共用部分の修理や雨漏り対策などで、数百万円が一気に飛ぶことも珍しくありません。
リスクを回避するためにも、融資額には余裕をもたせるようにしましょう。
8.不動産投資について勉強する
不動産投資で成功率を上げるためには、しっかり勉強することも大切です。不動産の成功例は、過去のものであり現在も通用するとは限らないからです。
また、不動産に関する法律も改定されていきます。購入したら終わりではなく、日々勉強するようにしましょう。
特に把握しておくとよい項目は、以下のとおりです。
- 不動産に関する法律
- 税金やローン
- 物件管理やリフォームの知識
- 物件周辺の地域情報
基本的な知識は書籍を利用し、最新情報はセミナーへ参加するのがおすすめです。インターネット上の情報を参考にするのも良いですが、正しい情報を見極めることが大切です。
9.資金の管理をしっかり行う
不動産投資を行う際は、資金の管理をしっかり行うことが必須です。融資の返済額を把握することは難しくないでしょう。
ただし他にも、管理費、修繕費、固定資産税などの経費がかかるので、見落としていると返済がきつくなることもあります。
不動産投資を始める前に経費も含めた計算を行い、余裕を持って運用していきましょう。また、運用が始まってからも、しっかり資産管理を行うことが、成功率を高めるために大切です。
不動産投資のリスクを抑える3つの方法
不動産投資のリスクを抑える方法も確認しておきましょう。以下3つの方法について解説していきます。
- 出口戦略を明らかにする
- 損切ルールを設定する
- 分散投資する
成功率アップのコツとともに、ぜひ取り入れてみてください。
1.出口戦略を明らかにする
不動産投資を行うまえに、何をゴールにするのか「出口戦略」を明らかにしておきましょう。
最終的にどうするのかを決めておくことにより、不動産を「売却する/保有する」などのタイミングを見極めやすくなります。
出口戦略は、マンション投資とアパート投資でも異なります。
- マンション：売却・保有し続ける・自宅にする
- アパート：アパートを建て替える・土地を売却する・自宅に建て替える・リノベーション売却する
このように、さまざまな選択肢があります。先の不動産状況を考えながら、出口戦略を明らかにしておくと良いでしょう。
2.損切ルールを設定する
損切ルールとは、投資物件が値下がりしたときに、大きな損失にならないようにラインを決めておくことです。
不動産投資は、相場の変動が緩やかなので、下落しているのに気づきにくいものです。
気づかないうちに損をしないよう、ルールを決めておきましょう。例えば、
- ○％まで下がった時点
- 空室が○ヶ月続いたら
など、具体的な判断基準を自分で設定しましょう。不動産投資は年単位で行うものなので、慌てて判断する必要はありません。
3.分散投資する
不動産投資のリスクを軽減するために、投資先を分散させるのもおすすめです。分散投資を行えば、1つの物件で損失が出たとしても、他の物件の利益から補填することが可能です。
分散投資するときは、地域を複数に分けると良いでしょう。1つの地域で物価が下がっても、他の地域でカバーできるからです。
分散投資には、さまざまな方法があります。
- 間取りや入居者の属性、物件種別：学生向け物件、ファミリー物件など。
特に学生は入居期間が短いので、入れ替わり時には他の物件でカバーできる - 時期：分散することで市場の変動リスクを回避できる
分散投資を行うのも、選択肢の1つにしてみてください。
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