「不動産投資詐欺にはどんな手口がある？」
「詐欺を疑ったほうが良い言動が知りたい」
「不動産投資詐欺を回避する方法を教えてほしい」
このような悩みにお答えしていきます。
不動産投資は大きなお金が動くため、詐欺を未然に防げるような対策を知っておきたいですよね。
特に不動産投資初心者は、知識がないために詐欺かどうか判断がつかず、知らないうちに被害にあってしまう危険性があります。
不動産投資詐欺にあわないためには、知識をつけることが第一ですが、よくある詐欺の手口もチェックしておいたほうがより安心です。
そこで、こちらの記事では、
- 不動産投資によくある手口
- 注意すべき業者の言動
- 不動産投資詐欺を回避する方法
- 不動産投資詐欺被害にあった時の相談先
について解説していきます。
特に、これから不動産投資を始めようと考えている方は、詐欺に引っかからないための参考にしてみてください。
不動産投資詐欺によくある手口7つ
まずは、不動産投資詐欺によくある手口をチェックしてみましょう。以下の7つの手口を紹介します。
- 手付金詐欺
- 満室詐欺
- 海外不動産投資詐欺
- 二重譲渡詐欺
- デート商法詐欺
- 売却詐欺
- 源泉徴収票改ざん詐欺
どのような内容なのか、確認してみてください。
1.手付金詐欺
手付金詐欺は「購入したいなら手付け金を払えば、不動産をキープできる」などといって、契約金の一部を先に手付金として払わせる詐欺のことをいいます。
手付け金を払ったら業者と連絡が取れなくなり、お金は戻ってきません。
設立して間もない会社だったり、事務所をきちんと構えていなかったりする場合は気をつけましょう。
契約する前に会社の情報をきちんと調べて、信用できるかどうかチェックすることも大切です。
2.満室詐欺
実際には空室なのに、人を住んでいるように見せて満室経営できているように見せかけるのが満室詐欺です。
満室で人気のある優良物件に見せることで、高い利回りがあると見せかけます。
優良物件だと思って購入すると、途端に入居者が次々と退去し空室ばかりの物件が残ります。
見抜くのはなかなか難しいですが、直近で入居者が急に増えていないかを確認するとよいでしょう。
3.海外不動産投資詐欺
海外不動産投資詐欺は、海外の物件が投資先になるため現地調査ができないことを利用した詐欺です。
実際には存在しない不動産を販売したり、実際よりも高い価格で販売したりするなどの手口があります。
海外の物件を購入する場合は、できるだけ実際に行って現地調査するのがよいでしょう。また、信頼できる不動産会社を選ぶことも大切なポイントです。
4.二重譲渡詐欺
二重譲渡詐欺は、ひとつの物件を2人以上に売る手口のことです。
売買契約を交わして購入代金を支払いますが、すでに別の人が登記を済ませており、お金を払ったのに物件が手に入らないことになります。当然、お金も戻ってきません。
ローンを組む場合は、売り主や買い主、銀行や不動産の担当者、司法書士などが同席した上で登記手続きを行うため、二重譲渡詐欺は起こりにくいと考えられます。しかし、現金で購入する場合は注意が必要です。
5.デート商法詐欺
デート商法は、SNSやマッチングアプリなどで出会った相手とデートをし、親密になったところで不動産投資を勧める手口です。
不動産を購入すると相手と連絡が取れなくなるため、あとになって騙されていたことに気づきます。
なお2019年6月から、デート商法が不当な勧誘であると定めたため、契約が取り消せるようになりました。（参考：「消費者契約法の一部を改正する法律(平成30年法律第54号)（消費者庁）」
しかし「社会生活上の経験が乏しい」人を対象としているため、適用されるかどうかはケースバイケースです。
6.売却詐欺
すでに投資をしている人に「海外の投資家がまとめ買いをするため、持っている物件をすべて売って欲しい」などと持ちかけるのが売却詐欺です。
「最初の物件は赤字になるが、全部売れば利益が出る」と売却を勧めてきます。
実際に1つ目の物件を大赤字で売却させた後、連絡が取れなくなり大損する被害にあいます。
「売って欲しい」という連絡が来たら、まず不動産担当者に確認するとよいでしょう。
7.源泉徴収票改ざん詐欺
買い手の年収がローンの審査基準に届かないため、不動産投資会社が勝手に源泉徴収票を書き換えて、審査を通りやすくする詐欺が源泉徴収票改ざん詐欺です。
買い手が知らないうちに行われているため、銀行から文書偽造罪や詐欺罪で訴えられて気づくケースもあります。
いくつかの業者に「自分の年収ではどれくらいの融資が可能なのか」確認して目安をつけておき、明らかに高額のローンを申しまれないよう気をつけるとよいでしょう。
不動産投資詐欺の可能性あり！注意すべき業者の言動7選
不動産投資詐欺はなかなか気づきにくいものです。そこで不動産業者に「こんなことを言われたら要注意」という文言を7つ紹介します。
- 節税できる｜メリットばかりではない
- 年金対策になる｜修繕費を考慮していない
- 家賃保証があるので安心｜賃料が値下げになることもある
- 将来値上がりする｜確実に上がることを予測するのは不可能
- クーリングオフできる｜適用されないケースが多い
- 高利回りで儲かる｜空室を考慮していない可能性がある
- 頭金なしで始められる｜頭金を出せない経済状況で投資するのは危険
必ず詐欺であるというわけではありませんが、このような言動があれば、注意してみるとよいでしょう。
1.節税できる｜メリットばかりではない
「節税できる」とは、メリットばかりではありません。
たとえば、所得税と住民税について考えてみると、節税効果を得られるのは不動産投資の収支がマイナスになった場合です。
マンションやアパートなどの建物は、時間の経過とともに劣化して価値が減少するため「減価償却費」として必要経費に計上できます。
これにより赤字になったとしても、実際のキャッシュフローはプラスになっていれば節税効果が得られているといえます。
しかし、この減価償却費は耐用年数を超えればなくなってしまうため、永続的な節税効果は得られません。
「節税できる」という言動が何に基づいたものなのか、きちんと説明があり納得できれば問題ありません。
しかし、節税できるというだけで詳しい説明がない場合は注意したほうがよいでしょう。
2.年金対策になる｜修繕費を考慮していない
「ローンが払い終われば家賃をすべて収入にできるため、年金の足しになる」と言われた場合には注意が必要です。
物件を管理する場合、多くの人が管理会社を利用するでしょう。そのため、管理費用を支払う必要があり、家賃がすべて収入になることはありません。
また、修繕積立費や、入退去による原状回復費用、入居者を募る広告料などの支払いが発生します。
例えば35年ローンの場合、ローンが払い終わったとしても築35年以上になっていて、物件の修繕も必要になってきます。
家賃収入がすべて収入になるとは考えないほうがよいでしょう。
3.家賃保証があるので安心｜賃料が値下げになることもある
家賃保証契約（サブリース契約）とは、入居者が家賃を滞納したときや空室のときに、保証された賃料を受け取れる契約のことです。
しかし、一定の年数が過ぎると家賃の引き下げが可能になっている場合があり、家賃の値下げを依頼されることもあります。
そのため、家賃保証額を考慮してローンを組んでいたとしても、将来的には減額になる可能性があります。
「家賃保証があるので安心です」とメリットだけ伝えられたときは「デメリットはないのか？」と確認することも必要です。
4.将来値上がりする｜確実に上がることを予測するのは不可能
購入に迷っている時「将来値上がりするから購入するべき」と勧誘してくる場合は注意が必要です。
確かに値上がりする可能性はありますが、100％ということはありません。
そもそも「確実に利益になる」という断定的な判断は、宅地建物取引業法で禁止されています。
宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。
引用：宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索
「必ず値上がりするから」と契約を迫るようなことがあれば、警戒したほうがよいでしょう。
5.クーリングオフできる｜適用されないケースが多い
「クーリングオフできるから大丈夫」と言われて契約する場合も注意が必要です。
そもそも、クーリングオフができるのは「冷静な判断ができない状態で購入してしまった」場合です。
あなたが自ら不動産業者に出向き、自ら申込みをしている場合はクーリングオフは適用されません。
契約するときは、解約したいと思ったらすぐできると考えないほうが良いでしょう。
6.高利回りで儲かる｜空室を考慮していない可能性がある
高利回りで儲かると言われたときも、事実かどうかしっかり確認したほうが良いでしょう。
不動産が提示するのは、たいてい「表面利回り」です。表面利回りは、管理費や税金などの諸経費を計算に入れていない数値です。
しかし、不動産投資で大切なのは、管理費などの諸経費を計算に入れた「実質利回り」です。
表面利回りの数値が良くても、修繕費やリフォーム費、税金などを入れると、実質りはもっと下がります。「利回りが良い」という言葉だけに騙されないように注意しましょう。
7.頭金なしで始められる｜頭金を出せない経済状況で投資するのは危険
頭金なしでも、フルローンで不動産投資できると言われることもあるでしょう。しかし、頭金を出せない人が、不動産投資をするのは危険です。
不動産投資には、自然災害による修繕費など想定外の支出が発生するものです。
頭金を払えないギリギリの生活状況で不動産投資をすると、最悪の場合自己破産をしなくてはならないことも考えられます。
あなたの年収を考慮せず「頭金なしで良い」と強引に契約を勧めるようであれば、警戒したほうがよいでしょう。
不動産投資詐欺を回避する方法3つ
よくある詐欺の手口や、不動産業者の言動を見極めることは大切です。しかし、それ以外にも不動産投資詐欺を回避する方法があります。こちらでは以下の3つの方法を紹介します。
- 不動産投資の知識をつける
- 信頼できる不動産会社を見極める
- 納得できない点があれば解決するまで購入しない
ぜひ参考にしてみてください。
1.不動産投資の知識をつける
不動産投資の詐欺を見抜くためには、まず自分で知識をつけることが大切です。
しっかり勉強することで、詐欺を回避できるだけでなく、不動産投資の成功率もアップするでしょう。
書籍で不動産投資の基本を勉強したら、無料セミナーに参加するのがおすすめです。良い不動産投資会社を選ぶのにも役立ちます。
2.信頼できる不動産会社を見極める
信頼できる不動産業者を見極めることも大切です。判断する基準は、
- 創業から10年以上経っている（新しすぎないか）
- 口コミはどうか
- きちんと事務所を構えているか
- 業績は伸びているか
これらは、ネット上でもある程度チェックできますが、実際に自分の目で確かめたほうが確実です。無料相談会などを実施していれば、積極的に参加してみるとよいでしょう。
3.納得できない点があれば解決するまで購入しない
不動産投資についてあまりよくわかっていないと、業者の話している内容が理解できないこともあるでしょう。
しかし、わからないからといって何となく雰囲気に流されて契約してしまうのは危険です。
わからないことは質問したり、曖昧な返答は具体的な内容をヒアリングしたりすることも大切です。返答内容で、良い業者かどうかの判断もつきます。
疑問点はとことん質問してみてください。
不動産投資詐欺の被害にあったときの相談先
不動産投資詐欺の被害にあったら、どこに相談すればよいのか悩んでしまうでしょう。相談先を4つ紹介します。
- 免許行政庁
- 宅地建物取引業保証協会
- 消費生活センター
- 弁護士
万が一のときに問い合わせ先を知っていると、安心でしょう。
1.免許行政庁
「断ったのにしつこく電話をかけてくる」「脅迫めいた発言があった」「絶対に儲かるから心配ない」などと言われた場合は、免許行政庁へ連絡しましょう。
- 具体的な勧誘の日時ややり取り
- 会社名や会社所在地
- 免許証番号
- 担当者名
などを記録しておくと良いでしょう。あまりにも悪質な不動産会社とわかったときは、営業停止や免許取り消しなどの処分が下されることもあります。
2.宅地建物取引業保証協会
宅地建物取引業保証協会は、宅建業を営む不動産業者が会員になれる団体です。所属している不動産会社への苦情や相談について、万が一解決しなかった場合は弁済する業務も行っています。
法的措置を取ることはできませんが、場合によっては国土交通省などへ告発してくれることもあります。
3.消費生活センター
消費生活センターは、商品やサービスなどの消費全般に関する苦情や問い合わせを受け付けています。
身近なホットラインとして相談しやすいでしょう。もし、どこに相談したら良いか迷う場合は、まず消費生活センターへ連絡して判断を仰ぐのがおすすめです。
4.弁護士
法的なトラブルに強いのは、やはり弁護士です。弁護士であれば詐欺被害の調査から訴訟まで、すべて一括で代行してくれます。
着手金や相談料が無料のところも多く、取り戻すことに成功するまで費用が発生しません。
詐欺被害額を取り戻すには、法律の知識が必要です。ひとりで取り戻す自信があまり無いという方は、弁護士への相談をおすすめします。
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