長期的に収益が期待できる不動産投資。始めてみたいけど、初期費用がどれくらいかかるのかあまりわかっていないという方もいるのではないでしょうか？
不動産投資を始めようと考えていても、初期費用がわからない状態だと一歩踏み出せないですよね。
そこでこの記事では、不動産投資の初期費用について、細かい内訳とともに詳しく解説していきます！
「これから不動産投資を始めて、長期的に家賃収入を受け取りたい」「老後資金の足しにしたい」などと考えている方は、ぜひ記事をご覧ください。
不動産投資の初期費用は物件価格の約10〜15%！状況別に詳しく解説
不動産投資にかかる初期費用は、おおよそ物件価格の10～15％といわれています。
頭金や不動産の仲介手数料など、物件を購入する際にはある程度の費用が必要です。
例えば5,000万円の物件を購入する場合は、約500万～750万円ほどが初期費用として発生します。
不動産投資を始める際には、自分がどれくらい購入資金を捻出できるかを考えながら、物件を決定しなくてはなりません。
不動産投資の初期費用の内訳9つ
こちらでは、不動産投資の初期費用を、9つに分けて解説します。
- 物件の頭金
- 不動産仲介手数料
- 印紙代
- 融資事務手数料
- 融資保証料
- 登録免許税
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・地震保険料
- 司法書士報酬
それぞれ詳しく解説していきます。
1.物件の頭金
まず必要になるのが、物件を購入する際の頭金です。
個人の状況によりますが、銀行などから融資を受ける際に、全額貸してくれるということは滅多にありません。
購入金額の10％ほどを頭金として用意した上で、ローンを組むのが一般的です。
ただし頭金の有無は、個人の状況次第です。例えば大企業に就職していて、1,000万円以上の高収入を得ている場合は、頭金が不要なこともあります。
具体的な費用は審査してみないとわかりませんが、一般的には10％用意しておくと良いでしょう。
2.不動産仲介手数料
不動産業者を通じて物件を購入する場合、仲介手数料が発生します。
物件を紹介してもらったり、安心して取引を進めたりするには、不動産業者の存在が欠かせません。
仲介手数料は、物件価格の「3％＋6万円」（税別）が上限とされています。（※物件価格が400万円を超える場合）
例えば1,000万円の物件の場合だと、36万円（税別）が仲介手数料です。
ただし「3％＋6万円」はあくまでも上限なので、交渉次第では安く済ませることもできます。
3.印紙代
契約書を交わす際には、印紙税が発生します。
不動産投資の場合、売買契約書と、融資を受ける際の契約書が対象です。
印紙代は、金額によって変動します。
以下が、不動産投資でよく契約される金額と印紙代です。
| 契約金額 | 印紙代 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 6万円 |
投資全体から見るとそこまで多額ではありませんが、必要であることは覚えておきましょう。
4.融資事務手数料
銀行などから融資を受ける際に発生する手数料が「融資事務手数料」です。
銀行によって金額は違いますが、おおよそ1～3％を目安として支払います。
【融資事務手数料の一例】
| 三菱UFJ銀行 | 2.20％ |
| 三井住友銀行 | 2.20% |
| 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス | 1.65% |
| 楽天銀行 | 一律330,000円 |
融資を受ける先を選ぶ際には、融資手数料の金額にも着目してみてください。
5.融資保証料
融資保証料は、銀行などから借り入れを行う際につける保証に対して支払う手数料です。
ローンを組む際には、保証会社の保証を受けることが一般的です。
銀行は保証会社の担保によって貸し倒れのリスクが無くなるため、融資を進めやすくなります。
保証料は、融資金額の1～2％が相場です。仮に1,000万円の融資を受ける場合は、10～20万円を支払います。
さらに融資事務手数料も発生するため、だいたい2～5％ほどを支払う必要があると考えておきましょう。
6.登録免許税
登録免許税は、住宅を購入した際に、登記簿に所有権を記録するために必要な税金です。
融資の場合でも同じく、抵当権（担保）を設定する際に、登記を行います。
登録免許税の税率は「課税評価額×税率」によって決められます。
課税評価額は物件によって変わりますが、購入金額の約70％ほどです。
税率は、行う登記の種類によって変わります。
| 土地の購入 | 2.0％ ※令和5年3月末まで1.5% |
| 新築物件の購入 | 0.4％ |
| 中古物件の購入 | 2.0% |
| 融資を受ける際の抵当権設定 | 0.4% |
例えば土地の評価額が1,000万円、建物の評価額が1,500万円の新築物件を全額融資で購入する場合の登録免許税は、以下のとおりです。
- 土地：1,000万×1.5%=15万円
- 建物（新築）：1,500万円×0.4%=6万円
- 融資の抵当権設定：2,500万円×0.4%=10万円
- 合計：31万円
物件購入費の70％に対して3％の課税が発生するため、全体で約2％かかると考えておきましょう。
7.固定資産税・都市計画税
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で、物件を所有している人に課される税金です。
それぞれの求め方は、以下のとおりです。
- 固定資産税：土地や建物の評価額×標準税率（1.4%）
- 都市計画税：土地や建物の評価額×制限税率（0.3%）
固定資産税は基本的にどの地域でも、1.4%の税金が課されます。
都市計画税は市区町村によって税率設定が変わりますが、0.3%が上限です。
8.火災保険・地震保険料
火災や地震などの災害が発生した際の備えとして、火災保険や地震保険に加入することが求められます。
加入は任意ではありますが、融資を受ける際の条件として設定されていることが多いです。
保険料は建物の種類や地域によって大きく変動しますが、おおよそ10年で5～10万円ほどが相場です。
万が一の対策として、加入しておくことを強くおすすめします。
9.司法書士報酬
購入した不動産を登記する際の手続きは非常に手間がかかるため、司法書士に代行をお願いすることが一般的です。
相場として、約10～15万円ほどの成功報酬が発生します。
もちろん自分でやることもできますが、不動産投資は物件を購入して終わりではないため、なるべく手間がかかるものは代行することがおすすめです。
状況別！不動産投資の初期費用の割合を解説
不動産投資の初期費用は、物件購入費用の約10～15％です。
ただし10～15％というのは、あくまでも一般的な目安です。
状況によって融資の条件が変わるため、さらに細かく初期費用が変動します。
こちらでは3つのパターンで解説するので、当てはまっているものを確認してみてください。
1.サラリーマンのケース
一般的な年収のサラリーマンの場合、初期費用の目安は約15％です。
購入予定の不動産の金額にもよりますが、全額ローンを組むことが難しいことが考えられます。
そこで10％ほどの頭金を用意して、ローンを組むケースが多いです。
さらに初期費用として、仲介手数料や諸経費などを含めると、5％ほどが追加されます。
よって、購入したい物件金額の15％ほどを用意していないと、不動産投資を始めることが難しいと考えておきましょう。
2.年収1,000万円以上のケース
大手企業などに勤めていて、年収が1,000万円を超えている場合は、物件購入金額の約5～6％で始められます。
状況によっては、10万円ほどで始めることも可能です。
高年収かつ安定した職業に就いている場合、頭金無しでも融資を受けられる可能性があります。
さらに購入に費用な諸経費に必要な金額に関しても融資を受けられるため、自分でお金を用意する必要がありません。
そのため、多額の現金を用意すること無く、不動産投資を始めることが可能です。
ただし全額融資の場合、その分トータルの利息額が高くなってしまいます。
「どれくらいで払い終わるのか」というシミュレーションをしっかりと行い、無理なく返済できるプランを考えることが大切です。
3.自営業のケース
自営業の場合、状況によっては融資を受けられず、物件購入金額すべてを用意しなくてはならない可能性があります。
自営業はサラリーマンに比べると安定性に欠けるため、社会的な信用が低めです。
そのため融資審査に通りづらく、購入費用を全額現金で用意する必要性がでてきます。
ただし、不動産投資の実績を作ることで、高額な融資を受けることも可能です。
まずは低額の物件運用から始めて、徐々に高額な不動産の購入へと進んでいけば、信用を得て融資を受けられるかもしれません。
中古物件であれば数百万円で売り出されていることもあるので、貯蓄額と照らし合わせて物件を決めてみてください。
不動産投資の初期費用を抑える2つのポイント
こちらでは、不動産投資の初期費用を抑えるポイントについて解説します。
- 不動産業者が売主の物件を探す
- 頭金を減らす
それぞれ詳しく確認していきましょう。
1.不動産業者が売主の物件を探す
不動産業者が売主の物件を探すと、初期費用を抑えられる可能性があります。
不動産業者が売主の場合、仲介手数料が発生しません。
つまり「3％＋6万円」の手数料が無くなるため、初期費用を抑えることが可能です。
仮に1,000万円の物件の場合、36万円（税別）ものコストカットにつながります。
もちろん利益が出そうな物件を見つけることが優先されますが、手持ちのお金が少ない場合は、不動産業者が売主の物件もチェックしておきましょう。
2.頭金を減らす
物件購入の初期費用の中で、最も割合が大きくなりやすいのが頭金です。
抑えることで、初期費用の節約に繋がります。
頭金は一般的に10％ほどが相場ですが、以下の場合だと融資でまかなえる可能性が高まります。
- 安定した企業で、高年収（1,000万円以上）を得ている
- すでに不動産投資である程度の実績ができている
銀行は個人の経済状況や信用度を元に融資額を決定するので、収入を増やしたり、少しずつ信用を積み重ねることが大切です。
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