「不動産投資は割に合わないって本当かな…？」
「どんなリスクがあるんだろう」
「対策を事前に知りたい」
このような悩みを抱えていませんか？
不動産投資について検索すると「割りに合わない」という意見を多く目にします。
もちろん投資なので、リスクがあるのは事実ですが、運用方法を理解していれば慎重になり過ぎる必要はありません。
うまくいけば、長期に渡って利益を生み出してくれる可能性があるのが、不動産投資です。
この記事では不動産投資について、以下の内容を詳しく解説していきます。
- 不動産投資が割に合う理由
- 「割に合わない」と言われる理由
- 割りに合わない状態を回避するための対策
ぜひ記事を最後まで読み、不動産投資にチャレンジするかの判断基準にしてみてください。
【結論】不動産投資は必ずしも割に合わないわけではない
結論からお伝えすると、不動産投資は必ずしも割に合わないわけではありません。
正しい知識を身に着けてから取り組めば、長期に渡って家賃収入を得たりや節税効果があったりと、様々なメリットを得られます。
もしすべての人が割に合わないのであれば、不動産投資をする人はいなくなるはずです。
しかしその反面、正しい知識がなく失敗してしまう人が大勢いるのも事実。
他の投資方法と比べると小さいとは言え、不動産投資にはリスクがあります。リスクを把握し、事前に対策をしなければ、割に合わないという事態に陥りかねません。
これから不動産投資を始める方は、インターネットやSNSで見かける意見に惑わされず、正しい知識を身につけることに注力しましょう。
「不動産投資は割に合わない」と言われる6つの理由
不動産投資は割に合わないと言われる理由は、主に6つあります。
- 空室リスクが読めない
- 大規模な修繕費がかかる可能性がある
- 入居者とのトラブルが起きる
- 悪質な不動産投資会社に騙される
- 元手の回収に時間がかかる
- 収益物件を探す労力に見合わない
不動産投資ならではのリスクです。1つずつ詳しく解説していきます。
1.空室リスクが読めない
不動産投資は割に合わないと言われる理由として、まず空室リスクが読めない点があります。
空室リスクとは、購入した投資物件の部屋が空室になり、家賃収入が減少する危険性のことです。
不動産投資では空室リスクが読めないために、キャッシュフローが赤字になってしまう事態になりかねません。
たとえばマンションを一棟で購入した場合、部屋の半分が空室になると、家賃収入も半減します。
もしローンを利用していると、家賃収入よりも返済額の方が高くなるケースも考えられます。
キャッシュフローが赤字になると自己資金を持ち出す結果になるので、不動産投資は割に合わないと言われるのです。
2.大規模な修繕費がかかる可能性がある
大規模な修繕費がかかる可能性がある点も、不動産投資で懸念すべきリスクです。
物件の購入費用に加えて修繕費もかかると、想定よりも多くの資金が必要になってしまいます。
特に中古の物件を購入する際は、注意が必要です。新築物件よりも価格が安い代わりに、建物や設備が老朽化している場合が多くなります。
外壁や屋根はもちろん、給湯器や給水ポンプの修繕が必要になるケースは少なくありません。
場合によっては物件の購入費用と同じくらい、修繕費用がかかることも考えられます。
また、台風や地震などの自然災害によって被害が出ると、修繕費はより大規模になります。
たとえ利回りのいい物件を購入できたとしても、修繕費がかかる可能性はついて回ります。
不動産投資は物件を購入したら終わりではなく、大規模な修繕費がかかる可能性があるため、割に合わないと言われがちです。
3.入居者とのトラブルが起きる
不動産を所有していると、入居者とのトラブルが起きるのは珍しくありません。
対応に時間や労力がかかるため、不動産投資は割に合わないと言われます。
入居者とのトラブルは器物破損や騒音、家賃の滞納など、原因はさまざまです。
国民生活センターによると、2020年の「賃貸住宅の敷金・現状回復トラブル」に関する相談件数は1万2,000件を超えています。
入居者とのトラブルにうまく対応できない投資家は、割に合わないと感じる傾向にあります。
参考：独立行政法人 国民生活センター「賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル」
4.悪質な不動産投資会社に騙される
不動産投資に限らずですが、悪質な業者に騙される可能性は0ではありません。
不動産投資会社は日本全国に多くあるので、残念ながら悪質な業者も存在します。
たとえば書類を改ざんして物件が満室になっているように装ったり、実態のない海外物件に投資させたりと、さまざまな手口で騙してきます。
不動産会社に騙されるリスクを気にするあまり、割に合わないと感じる投資家もいます。
5.元手の回収に時間がかかる
不動産投資は、元手の回収に時間がかかる投資方法です。株式やFXのように、短期間で大きな利益を出せることはほぼありません。
不動産投資の特徴の1つは、ミドルリスク・ミドルリターンである点です。
キャピタルゲイン（売却益)ではなく、家賃収入によるインカムゲイン（運用益)が主な収益です。
時間をかけて利益を積み上げていくので、元手の回収には時間がかかります。
元手の回収期間は早くて10年、一般的には15～20年はかかります。
たとえば家賃10万円の物件を元手が2,000万円で購入した場合、回収には単純計算で17年が必要です。
元手の回収に時間がかかり、利益が出始めるのが十数年先になるので、不動産投資は割に合わないと言われます。
反面、元手の回収が終わった段階で、不労（少労）所得が作れるのが、不動産投資のメリットです。
6.収益物件を探す労力に見合わない
収益物件を見つけるのは、簡単ではありません。
毎月一定の家賃収入が期待できる魅力的な物件は、情報が表に出る前に業者やプロの投資家が購入してしまうからです。
一般の方が収益物件を見つけるには、徹底的な情報収集が必要です。不動産会社を回ったり、ポータルサイトをこまめにチェックしたりと、労力がかかります。実際の投資家の中には、収益物件を見つけるまで数年かかった人も珍しくありません。
当然ですが、収益物件を探している期間は利益がありません。そのため収益物件を探す労力が見合わず、不動産投資は割に合わないと感じるケースは多いです。
「不動産投資は割に合わない」を回避するための対策7選
こちらでは、不動産投資が割に合わない状況を回避するための対策を7つ紹介します。
- リスクを正しく理解する
- 税金など基礎知識を学ぶ
- 失敗事例を調べる
- 物件を見定める目を養う
- 信頼できる不動産投資会社を見極める
- 自分に見合った投資をする
- 人生計画を立てる
ぜひ、参考にしてみてください。
1.リスクを正しく理解する
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンなので、リスクは投資方法の中でも低いと言えます。しかし、リスクがあるのは事実です。
リスクについて正しく理解をしておことで、割に合わないという状況を回避できる可能性は高まります。
具体的には、以下のリスクを理解しましょう。
- 空室リスク
- 修繕リスク
- 家賃滞納リスク
- 家賃が低下するリスク
- 金利上昇のリスク
- 不動産投資会社に騙されるリスク
リスクに対して学ぶには、不動産投資家が集まるコミュニティに参加して、先人の実体験を聞くのが効果的な方法です。
もしくは教材や書籍などを活用して、リスクマネジメントを学習しておきましょう。
2.税金など基礎知識を学ぶ
不動産投資で労力以上の利益を出すためには、税金などの基礎知識を学ぶ必要があります。
基礎知識があれば、物件の購入前に正確なシミュレーションが可能です。
以下のように、物件の購入時・運用時・売却時でかかる税金を理解しましょう。
- 購入時：登録免許税・印紙税・不動産取得税 など
- 運用時：修繕費・所得税・住民税・固定資産税 など
- 売却時：譲渡所得税・不動産仲介手数料・印紙税 など
税金などの基礎知識があるのとないのでは、不動産投資の成功率は大幅に変わります。セミナーなどに積極的に参加して、知識や経験が豊富な人から学ぶことがおすすめです。
3.失敗事例を調べる
不動産投資で成功するためには、失敗事例から学ぶこともたくさんあります。事前に知っておけば、同じような失敗をしないための対策が練られるからです。
インターネットで検索すると、不動産投資の失敗例は豊富に見つかります。人によって自己資産や投資物件など状況が異なるので、あくまで参考程度で構いません。失敗した原因を考え、自分が同じ立場ならどうするかの対策を練ってみましょう。
失敗事例を調べ、対策を準備しておけば、多額の損失を出すなど最悪の事態を回避できます。失敗しない方法を知ることは、強力なリスクヘッジです。
4.物件を見定める目を養う
当たり前ですが、不動産投資では物件選びが重要です。そのため物件を見定める目を養えば、成功率は大幅に上昇します。
不動産投資のポータルサイトなどで、検討しているエリアで取引されている物件を定期的にチェックしてください。
物件を見定める目を養うだけでなく、相場感覚も身につくはずです。
また、気になった物件は積極的に内見しましょう。物件の雰囲気や日当たり、周辺環境など、写真ではわかりづらい要素を自分の目で確かめられます。
収益物件を確保するためには地道な努力を積み重ねて、物件を見定める目を養うことが大切です。
5.信頼できる不動産投資会社を見極める
不動産投資では購入する物件と同等に、不動産投資会社の見極めも欠かせません。
信頼できる不動産投資会社のサポートを受けられなければ、安心して投資はできないからです。
信頼できる不動産投資会社であれば、購入時のリスクを詳しく説明してくれるだけでなく、具体的な失敗例も教えてくれるでしょう。さらに、購入後の運用についても適切なアドバイスが期待できます。
不動産投資会社が信頼できるか判断するには、ホームページから資本金や実績を確認してみてください。
ただし、どうしても営業マンの質はピンキリになります。もし可能であれば、複数の営業マンと接して自分に最適な担当者を選ぶのもおすすめです。
6.自分に見合った投資をする
不動産投資は割に合わないという状況を避けるためには、自分に見合った投資をすることも大事です。無理に自分で負える責任以上の投資をしてしまうと、不測の事態が起きたときに資金不足に陥いってしまうためです。
もし資金不足になると、購入した物件を手放す可能性も出てきます。最悪の場合、ローンだけが残る結果や、債務整理や自己破産をする事態にもなりかねません。
不動産投資をするには、自分に見合っているかを客観的に判断する必要があります。
7.人生計画を立てる
人生計画を立てて、自分には本当に不動産投資が必要なのかを考えるのも対策の1つだと言えます。不動産投資にはリスクもあるので、甘い考えや軽い気持ちで挑戦すると自己資産を減らす可能性もあるためです。
本当に多額の費用、時間や労力を投資する価値があるのか、じっくりと考えてみましょう。
不動産投資でありがちな失敗に、不労所得を期待し過ぎるケースがあります。確かに不動産投資は満室状態を維持できれば不労所得になりますが、決して簡単ではありません。
入居者の募集やリフォームなど、想像以上にやることは多いため、不労所得という言葉の響きに惑わされてしまうのは危険です。
数年後にどうなっているのか、資産はどのくらい増やしたいのかなど、しっかり人生計画を立ててから挑戦してみてください。
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