「不動産投資は儲からないと言われるので不安」
「本当に儲からないの？」
「対策があるなら知りたい」
このようなお悩みにお答えします。
不動産投資は資産運用の1つとして人気があり、近年では副業として興味を持つ人も増えています。
その一方で、不動産投資は儲からないという意見を聞いた経験のある人も多いのではないでしょうか。
本当に儲からないのであれば、副業として始めるメリットが薄いですよね。
不動産投資は儲からないという意見もありますが、しっかり知識を取得すれば十分に利益を出せるビジネスです。
そこでこの記事では不動産投資について、以下の内容を詳しく解説してきます。
- 不動産投資が儲かる理由
- 儲からないと言われる理由
- 儲けるためのポイント
記事を最後まで読めば、不動産投資で失敗するリスクは低くなるはずです。ぜひ、参考にしてみてください。
不動産投資は儲かる！データをもとに解説
結論からお伝えすると、不動産投資は十分儲かるビジネスです。
もし100％儲からないのであれば、不動産投資に参入する人が増えることはありません。
参考として、株式会社スタークラフトが全国の現役アパートオーナーを対象に実施したアンケートの結果を紹介します。
引用：不動産のいろは「アパート経営の成功率の調査」
「まあまあ成功している」も含めると、約70％の人が成功していると回答しています。
この結果から、不動産投資は儲かる可能性は十分にあると言えるでしょう。
もちろん、失敗している人がいるのも事実です。
不動産投資は金額が大きいため、失敗した人が数百万円の損失を抱えたという事例も存在します。
他のビジネスに比べて金額が大きく、失敗が目立ちやすいため、不動産投資は儲からないという意見はなくならないのです。
【マインド編】不動産投資は儲からないと言われる4つの理由
不動産投資は儲からないという意見は、以下の4点を勘違いしているケースが多いです。
- 他の投資と比較している
- 節税目的を理解していない
- すぐ不労所得になると思っている
- すべての物件をひとまとめに考えている
順番に解説していきます。
1.他の投資と比較している
不動産投資が儲からないと言う人は、株式やFXなど他の投資と比較しているケースが多いです。
投資はリスクとリターンの関係によって、種類が分かれていると理解していないことが要因として考えられます。
投資は以下の通り、主に3種類があります。
- ハイリスク・ハイリターン：株式やFX
- ミドルリスク・ミドルリターン：不動産投資
- ローリスク・ローリターン：定期預金や国債
そして投資での儲け方には「キャピタルゲイン（売却益) 」と「インカムゲイン（運用益)」の2つがあります。
不動産投資は、家賃収入によるインカムゲインが主な収益です。
時間をかけて利益を積み上げてくので、短期間で大きな利益を出せる投資手法ではありません。
一方で株式やFXはキャピタルゲインが主な収益なので、短期間で資産を何倍にも増やせる可能性がある投資手法です。
ただしギャンブル的な要素も大きく、失敗すると多額の借金を抱えてしまうことがあります。
短期で利益を出せるギャンブル的な投資と比較してしまうと、不動産投資は儲からないと言われやすい傾向にあります。
2.節税目的を理解していない
不動産投資のメリットは儲けるだけではなく、節税目的で運用している方もいます。
ところが節税目的での不動産投資を理解していない人は、儲からないと言いがちです。
節税するためには、課税対象金額を減らすことで所得税などの税額を低くする必要があります。
不動産投資は減価償却費という経費を計上できるので、節税効果が大きいです。
節税を目的に不動産投資をしている人にとっては、儲からなくても成功なのです。
ところが、節税について理解していない人からすると「儲かっていない」という印象になってしまいます。
3.すぐ不労所得になると思っている
不動産投資では、物件を購入すればすぐ不労所得になると考えている人が一定数います。
しかし、物件購入後に満室状態を維持しなければ不労所得にはなりません。
満室状態を維持するためには、以下のように多くの労力がかかります。
- 管理会社との打ち合わせ
- 入居者の募集
- 入居者のトラブル対応
- 修繕やリフォーム
不労所得を期待して不動産投資を始めたものの、想像以上にやることが多く、労力のわりに儲からないと感じるケースは少なくありません。
4.すべての物件をひとまとめに考えている
すべての物件をひとまとめに考えている人も、不動産投資は儲からないと言いがちです。
不動産投資は購入する物件の種類や手法によって、リスクとリターンの大きさは異なります。
たとえば、以下のようにさまざまなパターンがあります。
- 都心と地方
- 新築と中古
- 木造とRC
- ワンルームとファミリータイプ
- 区分と一棟
さらにフルローンで1億円のマンションを購入するのと、頭金を用意して500万円のアパートを買うのでも、リスクやリターンは大きく異なります。
つまり不動産投資は、すべての物件をひとまとめに考えられるものではないのです。
【購入編】不動産投資は儲からないと言われる4つの理由
不動産の購入に関しても、儲からないと言われる理由が4つ存在します。
- 相場を把握できていない
- 表面利回りと実質利回りを誤解している
- 諸経費や税金を計算していない
- 魅力的な物件はプロが買ってしまう
それぞれ詳しく見ていきましょう。
1.相場を把握できていない
相場を把握できていないと、不動産投資で儲けるのは困難です。
物件を相場よりも安く購入できないと、含み損を抱えてしまうためです。
相場についての知識がないまま不動産会社の勧めで物件を購入してしまい、失敗に終わるケースは珍しくありません。
そして失敗した人たちは、口を揃えて「不動産投資は儲からない」と言うのです。
2.表面利回りと実質利回りを誤解している
表面利回りと実質利回りを誤解しているケースもよくあります。
正しく理解していないと思うような利益が上げられず、儲からないと感じてしまいます。
それぞれの特徴は、以下のとおりです。
- 表面利回り：年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字
- 実質利回り：経費を差し引いた実質的な収益を物件価格で割った数字
広告などで記載されている利回りは、表面利回りのことです。
諸経費が加味されておらず、満室時の収入が反映されているため、この利回りが実現することはほぼありません。
そのため、現実的な実質利回りを重視する必要があります。
表面利回りだけを見て不動産投資をしてしまうと、儲からない結果に終わるでしょう。
3.諸経費や税金を計算していない
諸経費や税金を計算していないことから、不動産投資は儲からないと言われることもあります。
不動産投資は物件の購入保や有時はもちろん、売却時にも以下の諸経費が発生します。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 登記費用 など
また、売却益に対する税率は物件の保有期間によって違います。保有期間が5年以上の場合は利益の20％であるのに対して、5年以下だと40％と高い税率です。
もし知らずに短期で物件を売却すると、税金によって手取り額が少なくなり、儲からないと感じてしまいます。
4.魅力的な物件はプロが買ってしまう
よく言われる理由ですが、魅力的な物件は業者やプロの投資家が買ってしまいます。
一般の人が知るよりも前に、未公開の情報を手に入れているからです。
しかし、いくらプロが買うとはいえ、すべての物件が表に出る前に買われるわけではありません。
これから不動産投資を始める人であっても、仲介会社へ営業に回ったり、ネット情報を毎日頻繁に見たりと行動すれば魅力的な物件は見つかります。
ところが積極的に情報収集できない人たちは「魅力的な物件はプロが買ってしまうから儲からない」と考えてしまいます。そのため、不動産投資は儲からないと言いがちです。
不動産投資で儲けるための7つのポイント
こちらでは、不動産投資で儲けるためのポイントを以下の7つ紹介します。
- 正確なシミュレーションをする
- 相場を把握してから物件を購入する
- コミュニティに参加して情報収集をする
- リスクをとる判断基準を決める
- 過度なリターンは求めない
- 長期的な計画を立てる
- 出口戦略まで考える
成功率を上げるためにも、ぜひ参考にしてみてください。
1.正確なシミュレーションをする
不動産投資で儲けるためには、正確なシミュレーションが欠かせません。
正しく予想できていれば、想定以上の損失になるリスクは低くなるためです。
そして正確にシミュレーションをするためには、税金や諸経費についての知識が必須になります。
以下のように、物件の購入時・運用時・売却時の3つに分けて把握しましょう。
- 購入時：登録免許税・印紙税・不動産取得税 など
- 運用時：修繕費・所得税・住民税・固定資産税 など
- 売却時：譲渡所得税・不動産仲介手数料・印紙税 など
正確なシュミレーションは、不動産投資で儲けるための最大のポイントです。
2.相場を把握してから物件を購入する
不動産投資で儲けるためには、物件をいかに相場より安く買うかが重要です。
相場を把握するためには、日々の情報収集が求められます。
不動産投資のポータルサイトなどで、検討しているエリアで取引されている価格帯を確認してください。また、物件がどれくらいの期間で成約したのかをチェックするのも効果的です。
すぐに相場を把握するのは難しいですが、3ヶ月ほど継続すれば感覚を掴めるでしょう。きちんと相場を把握してから物件を購入すれば、不動産投資で儲ける可能性は高くなります。
3.コミュニティに参加して情報収集をする
不動産投資で成功するには、情報収集が大切です。
独学ではなく、コミュニティに参加して知識が豊富な人から学んでみてください。
不動産投資家が集まるコミュニティに参加すれば、以下のような情報を集められます。
- 狙い目のエリア
- 今後の不動産市況
- 銀行の融資に関して
さらに情報収集だけでなく、人脈の拡大も期待できます。
信頼できる不動産会社の営業マンや、不動産に強い税理士と知り合える可能性があるでしょう。不動産投資で儲けるためには、コミュニティに参加して積極的な情報収集がポイントです。
4.リスクをとる判断基準を決める
不動産投資で儲けるためには、リスクをとる必要があります。事前に判断基準を決めておけば検討期間が短くなり、チャンスを逃しません。
たとえば魅力的な物件を見つけた場合、金融機関から融資を受けるか悩んでいると、他の投資家に購入されてしまいます。
そこで「どのような物件なら融資を受けてでも購入するか」という判断基準を決めておけば、即決も可能でしょう。
ライバルの多い不動産投資では、リスクをとる判断基準を決めておくのもポイントです。
5.過度なリターンは求めない
過度なリターンを求めてしまうと、それだけリスクも増えます。
ミドルリスク・ミドルリターンが特徴の不動産投資で大きく儲けようとすると、無理な物件購入や過度なコストカットが必要になり、失敗しやすいです。
コスト削減のためにリフォームをしなかった結果、空室が埋まらなくては本末転倒ですよね。
不動産投資は短期間で大きな利益を出すのは難しいですが、資産を毎年5％程度増やしていくのは可能です。過度なリターンは求めず安定的に運用していくのが、不動産投資での儲けにつながります。
6.長期的な計画を立てる
長期的な計画を立てるのも、不動産投資で儲けるポイントの1つです。さまざまな可能性を考慮しておけば、不測の事態にも慌てずに対応できます。
成功している不動産投資家は、必ず長期的な計画を立てていると言っても過言ではありません。
キャッシュフローが安定したら次の物件を買うか、災害時の保険はどうするかなどを考えています。
長期的な計画がしっかりしたものであれば、不動産投資で成功する確立は高まります。
7.出口戦略まで考える
不動産投資で儲けるためには、出口戦略まで考えてください。出口戦略とは、物件の売却時に購入時よりも高い価格をつけて売る戦略です。
不動産投資の主な収益はインカムゲイン（運用益)ですが、キャピタルゲイン（売却益) を得られない訳ではありません。
出口戦略を考えていないと、売却のタイミングを逃してしまい、キャピタルゲインが減ってしまう可能性があります。
長期的な計画と重なる部分ですが、物件の購入時は売却の時期まで考慮しておきましょう。
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